La Location avec option d’achat (LOA) fait partie des nouvelles solutions pour financer l’achat de son logement. Elle peut s’avérer particulièrement intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété ou pour les primo-accédants, à plus forte raison dans un contexte où il devient de plus en plus difficile de décrocher un prêt pour son investissement. Avec la Régie Immobilière Fiducia – R.I .F., découvrez le leasing immobilier.

Comprendre la location-accession à la propriété

Le leasing est devenu monnaie courante dans l’automobile : il concerne aujourd’hui 47% des immatriculations de voiture neuve pour les particuliers et… 82% pour les entreprises. Mais attention, le terme « leasing » regroupe deux réalités différentes : la location longue durée et la location avec option d’achat. Logiquement, c’est la seconde solution qui est désormais possible pour un achat immobilier.  Elle prend le nom de LOA immobilière, ou location accession.

Quel en est le principe ?

Après avoir versé 5% du prix du logement, les futurs acquéreurs en deviennent locataires pendant une durée déterminée avant d’acheter définitivement le bien. La LOA immobilière se déroule donc en deux phases :

  • La période de location, avec versement d’un loyer mensuel, mais aussi d’une part d’épargne
  • Le transfert de propriété après une durée de location librement fixée entre les parties

Cette pratique en développement est encadrée par une loi de 38 ans d’âge, en l’occurrence la loi 84-595 du 12 juillet 1984 « définissant la location-accession à la propriété immobilière ». On en comprend aisément tout l’intérêt pour les acheteurs n’ayant pas suffisamment de ressources pour contracter un prêt immobilier ou même suffisamment d’épargne pour un apport. Rappelons qu’en 2022, le montant moyen des crédits immobiliers en France s’élève à 240 908 € et celui de l’apport à 47 651 €. Inaccessible pour beaucoup !

Un autre avantage de la location-accession est la possibilité de « tester le bien ». En effet, le locataire a toujours la possibilité de renoncer à l’achat et de lever son option, si le logement ne lui convient pas. Quant au propriétaire, la LOA immobilière lui garantit le prix de vente de son bien, puisque celui-ci est fixé dans le contrat. Cette solution se révèle également particulièrement intéressante dans les zones où les habitations ont du mal à trouver preneur.

La LOA immobilière en pratique

On pense souvent – à tort – que la location-accession concerne essentiellement l’accession à la propriété dans le secteur du logement social. En réalité, la location immobilière avec option d’achat s’applique dans l’immobilier neuf comme ancien, dans des immeubles à usage d’habitation, ou mixte habitation-professionnel, en pleine propriété comme en copropriété. Elle est même possible pour des locaux professionnels, prenant alors le nom de crédit-bail.

Dans les faits, les deux parties signent un contrat de LOA, authentifié devant notaire, qui apporte toutes les précisions puisqu’il contient :

  • La désignation du bien
  • Son prix de vente
  • La durée de la location avant achat (4 ans maximum)
  • La date à partir de laquelle il est possible de lever l’option
  • Le montant de la part locative
  • Les charges imputables aux locataires
  • Le montant de la part d’épargne, également appelée « redevance »

À noter que ce contrat peut être précédé, mais ce n’est pas obligatoire, d’un contrat préliminaire, qui agit comme une sorte de réservation. Le futur locataire-acquéreur verse alors l’apport de 5%, quand le propriétaire s’engage à ne pas céder son bien à un tiers.

La phase locative permet ensuite aux occupants des lieux de constituer le budget nécessaire à l’acquisition finale, par l’épargne ou par l’emprunt. Les prêts à taux zéro comme d’accession à la propriété peuvent tout à fait intégrer le montage financier.

La formule se distingue également par sa souplesse, qui n’est cependant pas toujours à l’avantage du propriétaire, ce qui explique peut-être le manque d’offres sur le marché. C’est d’ailleurs le principal inconvénient de la LOA immobilière. En effet, à partir de la date mentionnée dans le contrat, le locataire a la possibilité de lever l’option d’achat et devenir pleinement propriétaire du bien avant la date initialement fixée. Mais il peut tout autant décider de ne pas acquérir le logement à l’issue de la période locative et dans ce cas l’apport comme l’épargne déjà versés (la « part acquisitive ») lui seront remboursés par le propriétaire. Ce dernier peut ensuite décider de récupérer son bien ou de maintenir le locataire dans les lieux via un contrat de location classique.

Si tout se passe comme prévu, le transfert de propriété se fait au terme de la période locative, qui est le plus souvent de 4 ans : un acte de vente définitif est signé, et l’acheteur s’acquitte du prix de vente du bien moins l’apport et la part acquisitive.

Futur acheteur ou propriétaire, n’hésitez pas à contacter la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F à Lyon ou à Bourgoin-Jallieu, si vous souhaitez en savoir plus sur la location-accession dans l’immobilier !

Les plans pluriannuels de travaux imposés aux copropriétés de plus de 15 ans par la loi Climat et résilience et l’interdiction prochaine de location des passoires thermiques ne suffisent pas à insuffler un vaste mouvement de rénovation énergétique des copropriétés. Et ce malgré les économies d’énergies réalisées et l’augmentation de la valeur des logements. Des incitations se mettent donc en place pour relever le défi de la transition écologique dans les copropriétés.

Moins de votants pour déclencher les travaux

Le gouvernement entend simplifier les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés dès 2023, et a annoncé pour cela une simplification de la décision, tout en promettant de se pencher sérieusement sur les délais de versements des aides. La réforme annoncée pour 2023 consiste ainsi à baisser le nombre de votes nécessaires pour des travaux de rénovation énergétique à 50% des propriétaires, au lieu de 75%.

Par ailleurs, l’autorisation de tenir des assemblées générales extraordinaires à distance devrait permettre de raccourcir les délais entre chaque réunion. La date de mise en œuvre de ces dispositions n’est pas encore connue, mais l’accent est également mis sur les aides financières à la rénovation des copropriétés.

MaPrimeRenov’ : les conditions d’accès en 2023

Le dispositif gouvernemental MaPrimeRenov’ est une incitation financière à la rénovation énergétique des logements, doté de 2,6 milliards d’euros en 2023. Or jusqu’à présent, seulement 1% des dossiers présentés concernent des copropriétés, alors que celles-ci sont bel et bien éligibles.

Faciliter l’accès au dispositif est un enjeu majeur : sur les 6,5 millions de logements en copropriété en France (soit 3 logements sur 10), au moins 1 million sont considérés comme des passoires thermiques, selon Olivier Klein, le ministre chargé de la Ville et du Logement. Et rappelons que ce type de logement ne pourra plus ­- progressivement – être mis en location à partir de l’année prochaine.

Pour les copropriétés, l’aide MaPrimeRenov’ est collective et versée directement au syndic. Les conditions pour y accéder sont de trois ordres :

  • Une résidence construite il y a plus de 15 ans et accueillant au moins 75% de résidences principales
  • L’immatriculation au Registre national des copropriétés
  • Des travaux amenant une amélioration d’au moins 35% du confort et de la performance énergétique des bâtiments

Isolation de l’habitat, qualité de l’air et du système de ventilation, système de chauffage – chauffe-eau et sa régulation : quels que soient les travaux votés en assemblée, la copropriété, via son syndic, doit les faire exécuter par des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et se faire accompagner par un opérateur AMO (Assistance à maîtrise d’ouvrage). Cette intervention est cependant subventionnée par l’ANAH (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat), à hauteur de 30% du montant de la prestation et avec des plafonds de 600€ HT ou 900€ HT par logement, en fonction de la taille de la copropriété.

Quel montant pour MaPrimeRenov’ copropriété ?

Le montant de l’aide pour les copropriétés se base sur un socle de 25% du montant des travaux dans la limite de 15 000€ fois le nombre de logements, sur lequel se greffent des bonus. La sortie d’un diagnostic de performance énergétique F ou G ajoute 500€ par logement, de même que l’atteinte du niveau A ou B (bâtiment basse consommation).

L’aide financière dépend également des ressources des propriétaires. En fonction des conditions de ressources, un bonus de 1500€ par logement est accordé aux propriétaires très modestes, de 750€ aux propriétaires modestes. Selon le ministre du Logement, ce bonus pourrait encore être amélioré.

Enfin, dans les copropriétés dites fragiles, c’est l’ANAH qui ajoute une aide supplémentaire de 3000€ par logement. Il s’agit ici des copropriétés situées dans un quartier prioritaire du NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain) ou subissant au moins 8% d’impayés.

Ensemble de la copropriété, propriétaire ou locataire : d’autres aides en complément

Les travaux de rénovation énergétique d’une copropriété sont souvent lourds (réfection de la toiture, isolation extérieure, remplacement des fenêtres, etc.), si bien que le reste à charge pour les propriétaires reste difficile à porter : il s’élève en moyenne à 20 000€. Mais d’autres aides financières sont possibles. Imaginons par exemple qu’un propriétaire souhaite remplacer ses anciens convecteurs par des radiateurs électriques performants, ou bien un thermostat pour réguler la température par pièce, changer sa VMC ou son chauffe-eau. Il peut alors prétendre à MaPrimeRenov’ à titre individuel, en plus de l’aide accordée à la copropriété. Pour boucler leur budget, les propriétaires peuvent également bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro.

Enfin, au niveau collectif, certains travaux de copropriété sont éligibles aux Certificats d’économies d’énergie, des aides financières versées, cette fois, par les fournisseurs d’énergie pour des travaux « standards » d’isolation, de chauffage, de régulation ou de passage aux énergies renouvelables.

Œuvrer ensemble pour la transition énergétique, un engagement fort

La rénovation énergétique des bâtiments est l’un des enjeux majeurs de la transition écologique, associée aux indispensables économies d’énergie. Pour vous accompagner au mieux et pour vous apporter des solutions sur mesure, la Régie immobilière Fiducia – R.I.F forme ses équipes à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu, aux solutions de développement durable et vous apporte des éclairages utiles et complets sur les aides auxquelles votre copropriété peut prétendre.

Plus que jamais nous sommes attentifs à vous proposer un accompagnement en proximité et ciblé, qui prend en compte votre contexte, vos besoins et votre projet.

Ensemble agissons pour votre confort énergétique et économique.