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La Location avec option d’achat (LOA) fait partie des nouvelles solutions pour financer l’achat de son logement. Elle peut s’avérer particulièrement intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété ou pour les primo-accédants, à plus forte raison dans un contexte où il devient de plus en plus difficile de décrocher un prêt pour son investissement. Avec la Régie Immobilière Fiducia – R.I .F., découvrez le leasing immobilier.
Comprendre la location-accession à la propriété
Le leasing est devenu monnaie courante dans l’automobile : il concerne aujourd’hui 47% des immatriculations de voiture neuve pour les particuliers et… 82% pour les entreprises. Mais attention, le terme « leasing » regroupe deux réalités différentes : la location longue durée et la location avec option d’achat. Logiquement, c’est la seconde solution qui est désormais possible pour un achat immobilier. Elle prend le nom de LOA immobilière, ou location accession.
Quel en est le principe ?
Après avoir versé 5% du prix du logement, les futurs acquéreurs en deviennent locataires pendant une durée déterminée avant d’acheter définitivement le bien. La LOA immobilière se déroule donc en deux phases :
- La période de location, avec versement d’un loyer mensuel, mais aussi d’une part d’épargne
- Le transfert de propriété après une durée de location librement fixée entre les parties
Cette pratique en développement est encadrée par une loi de 38 ans d’âge, en l’occurrence la loi 84-595 du 12 juillet 1984 « définissant la location-accession à la propriété immobilière ». On en comprend aisément tout l’intérêt pour les acheteurs n’ayant pas suffisamment de ressources pour contracter un prêt immobilier ou même suffisamment d’épargne pour un apport. Rappelons qu’en 2022, le montant moyen des crédits immobiliers en France s’élève à 240 908 € et celui de l’apport à 47 651 €. Inaccessible pour beaucoup !
Un autre avantage de la location-accession est la possibilité de « tester le bien ». En effet, le locataire a toujours la possibilité de renoncer à l’achat et de lever son option, si le logement ne lui convient pas. Quant au propriétaire, la LOA immobilière lui garantit le prix de vente de son bien, puisque celui-ci est fixé dans le contrat. Cette solution se révèle également particulièrement intéressante dans les zones où les habitations ont du mal à trouver preneur.
La LOA immobilière en pratique
On pense souvent – à tort – que la location-accession concerne essentiellement l’accession à la propriété dans le secteur du logement social. En réalité, la location immobilière avec option d’achat s’applique dans l’immobilier neuf comme ancien, dans des immeubles à usage d’habitation, ou mixte habitation-professionnel, en pleine propriété comme en copropriété. Elle est même possible pour des locaux professionnels, prenant alors le nom de crédit-bail.
Dans les faits, les deux parties signent un contrat de LOA, authentifié devant notaire, qui apporte toutes les précisions puisqu’il contient :
- La désignation du bien
- Son prix de vente
- La durée de la location avant achat (4 ans maximum)
- La date à partir de laquelle il est possible de lever l’option
- Le montant de la part locative
- Les charges imputables aux locataires
- Le montant de la part d’épargne, également appelée « redevance »
À noter que ce contrat peut être précédé, mais ce n’est pas obligatoire, d’un contrat préliminaire, qui agit comme une sorte de réservation. Le futur locataire-acquéreur verse alors l’apport de 5%, quand le propriétaire s’engage à ne pas céder son bien à un tiers.
La phase locative permet ensuite aux occupants des lieux de constituer le budget nécessaire à l’acquisition finale, par l’épargne ou par l’emprunt. Les prêts à taux zéro comme d’accession à la propriété peuvent tout à fait intégrer le montage financier.
La formule se distingue également par sa souplesse, qui n’est cependant pas toujours à l’avantage du propriétaire, ce qui explique peut-être le manque d’offres sur le marché. C’est d’ailleurs le principal inconvénient de la LOA immobilière. En effet, à partir de la date mentionnée dans le contrat, le locataire a la possibilité de lever l’option d’achat et devenir pleinement propriétaire du bien avant la date initialement fixée. Mais il peut tout autant décider de ne pas acquérir le logement à l’issue de la période locative et dans ce cas l’apport comme l’épargne déjà versés (la « part acquisitive ») lui seront remboursés par le propriétaire. Ce dernier peut ensuite décider de récupérer son bien ou de maintenir le locataire dans les lieux via un contrat de location classique.
Si tout se passe comme prévu, le transfert de propriété se fait au terme de la période locative, qui est le plus souvent de 4 ans : un acte de vente définitif est signé, et l’acheteur s’acquitte du prix de vente du bien moins l’apport et la part acquisitive.
Futur acheteur ou propriétaire, n’hésitez pas à contacter la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F à Lyon ou à Bourgoin-Jallieu, si vous souhaitez en savoir plus sur la location-accession dans l’immobilier !