Rechercher un logement étudiant pour son enfant à quelques semaines de la rentrée universitaire relève, pour les parents, du parcours du combattant. À Lyon comme ailleurs, ils sont parfois contraints de se tourner vers des solutions temporaires. En cause, la pénurie de logements étudiants et un manque cruel d’appartements de petites surfaces, studios ou T1.

La pénurie de logements étudiants à Lyon comme dans toute la France

Pour les étudiants de France et de Navarre, le premier mur est celui des logements en résidence universitaires, gérées par les CROUS (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires). Seuls 6% bénéficient de tels hébergements, réservés aux étudiants boursiers. Et encore ! Le magazine L’Etudiant relevait à la rentrée 2022 l’existence de 233 000 logements étudiants à caractère sociaux… pour 700 000 étudiants boursiers.

La grande majorité des parents doit donc se « rabattre » sur le parc privé et tenter de trouver une place en résidence étudiante ou un petit logement de type studio ou T1. Là encore, c’est le parcours du combattant.

La pénurie de logements étudiants est par exemple détaillée par les Observatoires territoriaux du logement des étudiants (OTLE), créés lors du précédent quinquennat comme outil d’aide à la décision pour les collectivités locales. On y apprend ainsi que la Métropole de Lyon disposait en 2020 de 34 808 places dédiées aux étudiants dans les résidences universitaires et cités U, résidences services, foyers de jeunes travailleurs, internats, etc.

À la même date, la ville et son agglomération accueillaient (et accueillent encore aujourd’hui) plus de 175 000 étudiants. Tous, bien entendu, n’arrivent pas avec leurs cartons puisque vivant déjà dans la métropole, heureusement.

Une demande largement supérieure à l’offre pour les petits logements

Entre la finalisation des inscriptions dans l’enseignement supérieur et les attributions des logements dans les CROUS, le mois d’août est la période clé pour rechercher un logement étudiant en vue de la rentrée universitaire. Jeunes et parents s’aperçoivent rapidement du marché tendu et du manque d’offres de petits logements. Capital a ainsi établi un indice de tension sur une trentaine de ville et sur une échelle de 1 (demande inférieure à l’offre) à 5 (demande supérieure de 50% à l’offre). Sans surprise, l’indice atteint un score maximal dans les plus grandes villes universitaires, dont Lyon, quand il se situe à 3 dans des villes comme Caen, Chambéry, Le Havre, Reims ou Orléans. À ce niveau, la demande n’y est « que » de 25% supérieure à l’offre.

Studio ou appartement une pièce, les étudiants peinent donc à se loger un peu partout, et à Lyon un peu plus qu’ailleurs. « J’hallucine face à la difficulté de trouver un logement à Lyon, témoignait en juillet une maman dans le journal Le Progrès. Même à Paris, nous avions trouvé relativement facilement ». La mère de famille racontait ainsi le parcours type de parents en recherche de logement pour leur étudiant d’enfant : « Nous avons déposé une dizaine de dossiers, sans réponse ou alors les logements nous passent sous le nez ». Les annonces immobilières sont scrutées, les visites prises d’assaut.

Ce type de logements, les « petites surfaces », représente pourtant la majorité des locations immobilières à Lyon : 41% contre 27% pour les T2 et 16% pour les T3. 52% des logements sont par ailleurs loués meublés, selon les chiffres d’une étude Locservice. Ces offres attirent logiquement les étudiants, mais aussi les jeunes actifs créant ainsi une concurrence. Il n’est pas rare que les propriétaires reçoivent entre 100 et 200 demandes pour leur logement.

Autre écueil, et malgré l’encadrement des loyers mis en place sur les villes de Lyon et de Villeurbanne, le coût des locations reste cher. Il est, de plus, proportionnellement moins intéressant sur ces petits logements. Quand le prix moyen d’une location est de 17€/m² en ce mois d’août 2023 à Lyon, il atteint 20,7€/m² pour un appartement une pièce, et même 24,3€/m² pour un T1 meublé (chiffres Se Loger, août 2023).

Des solutions pour trouver un logement étudiant au dernier moment

Certains parents désespérés, pour peu qu’ils en aient les moyens, en viennent à réserver des logements Airbnb pour leurs enfants, au moins pour les premières semaines de leur année universitaire. Or ces mêmes locations de courte durée contribuent à alimenter la pénurie, le système s’avérant plus lucratif pour les propriétaires. À la rentrée 2022, le magazine L’Etudiant relevait ainsi que 9 000 logements lyonnais étaient proposés sur les plateformes Airbnb et Cie, soit autant que le nombre d’appartements disponibles sur le marché locatif étudiant.

Quelle solutions ? C’est la question que se posent de nombreux étudiants et leurs parents. La colocation en est une : louer à plusieurs un logement plus vaste. Elle peut aussi être solidaire, avec par exemple les Kaps – colocations à projet solidaire – de l’association AFEV, ou intergénérationnelle.

En particulier dans des métropoles comme Lyon et des régions comme Auvergne-Rhône-Alpes, où le réseau des transports en commun, est bien développé, s’éloigner du centre-ville pour rechercher un logement en agglomération peut également s’avérer judicieux.

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Dans les copropriétés comme ailleurs, la mise en location de courte durée de son logement sur des plateformes comme Airbnb constitue une source de revenus. Il existe cependant des règles, et la première d’entre elles concerne le nombre de jours de mises en location. Au-delà du règlement de copropriété, certaines villes, et Lyon parmi elles, ont des politiques plutôt strictes en la matière.

Proposer son logement en copropriété sur une plateforme de location

Les propriétaires d’une résidence principale dans une copropriété, et même les locataires avec l’accord de leur bailleur, peuvent tout à fait louer leur logement sur des plateformes comme Airbnb. Dans la limite de 120 jours par an imposée par la loi de janvier 2019 dans beaucoup de ville – dont Lyon – s’entend. Outre les revenus complémentaires, cette solution permet de ne pas laisser son appartement vide en cas d’absence.

Néanmoins, nous parlons bien ici d’une copropriété et donc de voisins et de règles de vie communes que les locataires de passage devront eux-aussi respecter. Or par définition, la location de courte durée (sauf à ne réserver qu’une chambre) s’effectue en l’absence du propriétaire. Les va-et-vient incessants, des locataires bruyants, voire carrément adeptes de la fête pourraient lui valoir des récriminations des voisins. Et les exemples ne sont pas rares.

Le règlement de copropriété est le document à consulter pour tous ceux qui souhaitent louer via une plateforme. Il peut, par exemple, évoquer la limitation du bruit dans les couloirs, l’interdiction d’encombrer les parties communes, etc., autant de règles que le propriétaire se doit de suivre… tout autant que les occupants temporaires de son logement. Au-delà de ces règles de savoir-vivre, les problèmes sont susceptibles d’aller encore plus loin en cas de trouble anormal de voisinage, de telles nuisances étant couvertes par la législation : c’est une infraction.

Avant de louer en Airbnb dans une copropriété, mieux vaut donc prendre certaines précautions, en informant ses voisins et surtout en sélectionnant ses locataires. Il est par exemple possible de préciser dans son annonce certaines exigences comme le respect du calme de l’immeuble.

Interdire les locations de courte durée en copropriété, c’est possible

Même propriétaire d’un logement, tout n’est pas permis dans une copropriété. Certains règlements stipulent même noir sur blanc que les locations saisonnières ou de meublés de tourisme y sont interdites. Une autre clause doit être surveillée, celle dite de l’habitation exclusive, qui peut aussi figurer dans le règlement de copropriété.

De quoi s’agit-il ? Des clauses d’habitation de l’immeuble telles qu’évoquées dans la loi du 10 juillet 1965, véritable texte fondateur de la règlementation et du fonctionnement des copropriétés. Son article 9 stipule que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». celle-ci est encore indiquée dans le règlement de copropriété et inclut parfois la fameuse clause d’habitation exclusive qui interdit la location des biens en meublés de tourisme.

Outre l’interdiction déjà effective, il est donc possible pour les copropriétés de proscrire ce type de location. La décision est prise en assemblée générale des copropriétaires, et à l’unanimité. Le chemin inverse peut être réalisé dans les mêmes conditions, c’est-à-dire autoriser ces locations de courte durée.

Au niveau des villes comme Lyon, des règlementations de plus en plus fermes

Nous avions évoqué dans un précédent article les règlementations mises en place à Paris et Lyon concernant la location de meublés de tourisme. Dans la métropole de Lyon, en particulier, louer son logement temporairement via une plateforme nécessite un enregistrement préalable en mairie, même pour un nombre de jours restreint. Un service de télédéclaration est à disposition des propriétaires.

Imaginons maintenant un propriétaire qui n’est pas habitant de son logement en copropriété, mais qui a des locataires. La tentation pourrait être grande de préférer le louer sur une plateforme plus de 120 jours par an (et plus cher) plutôt que de conserver une formule de location classique.

Dans l’hypercentre de Lyon, une règlementation drastique est déjà en vigueur. La règle de la compensation pourrait même s’étendre rapidement à d’autres quartiers et à d’autres villes. Notre propriétaire souhaitant mettre son logement de plus de 60 mètres carrés en location de courte durée, mais plus de 120 jours, sera obligé de mettre sur le marché locatif un bien équivalent, et dans le même secteur. En somme, d’être également propriétaire d’un second logement. Et cela vaut évidemment pour les appartements en copropriété !

Quelles règles régissent les locations de courte durée dans les copropriétés ? Comment changer le règlement de votre copropriété pour les interdire ou au contraire les autoriser ? Demandez conseil à la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F. nos conseillers sont à votre écoute, à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu