À l’heure du dérèglement climatique, les engagements et les ambitions se multiplient pour œuvrer non plus à résoudre ce phénomène mondial déjà en route, mais pour en limiter autant que faire se peut les effets multiples sur notre territoire. L’une des priorités du gouvernement français au cœur de sa politique énergétique est la lutte contre ce que l’on nomme les « passoires énergétiques ». Pour estimer si un habitat, un bien se classe dans cette catégorie, le diagnostic de performance énergétique a été créé en 2006, puis renforcé en 2013 ainsi qu’en 2021. Son objectif est clair, il vise à « informer l’acquéreur ou le locataire sur la valeur verte, de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques ». Intégré au DDT (dossier de diagnostic technique), il classe les biens de A à G selon leurs spécificités, et les résultats des audits réalisés. Conséquences ? Si l’intention est honorable et vertueuse, les annotations peuvent être très pénalisantes pour les propriétaires désireux de louer ou de réviser le loyer de leur bien.

Une nouvelle réforme du DPE annoncée le 12 février dernier (visant une évaluation plus juste de la performance énergétique des petits logements), entrera en vigueur au 1er juillet 2024. Elle va venir impacter 11% du parc immobilier français.
RIF fait un point sur le DPE et sa réforme pour les petites surfaces.

Retour sur le diagnostic énergétique (DPE), de quoi s’agit-t-il ?

Le DPE est une méthode conventionnelle (c’est à dire qu’elle s’applique de la même façon pour tous les biens) permettant de comparer, via un audit In Situ précis, les biens entre eux afin de les classer selon une échelle de notes, allant de A (la meilleure) à G (la plus mauvaise – celle des « passoires énergétiques », dont la location sera proscrite dès le 1er janvier 2025 par la loi climat et résilience).

Contrairement aux idées reçues le DPE n’est pas un calcul réel de la consommation prévisionnelle d’énergie, car aucune donnée d’occupation, d’usage et d’habitudes des occupants n’entre en compte dans son calcul. Initié sur le territoire depuis 18 ans, le DPE évalue donc bien la performance énergétique d’un logement la restituant, via un système d’étiquettes énergie-climat (de A à G). Son affichage est obligatoire depuis 2021.

C’est donc au propriétaire de faire réaliser ces audits énergétiques, avant la mise en location ou la vente de son bien. Selon la législation en vigueur, le propriétaire est dans l’obligation de proposer au locataire un logement dit « décent ». Pour répondre à ce prérequis, il doit respecter un seuil minimum de performance énergétique, qui a évolué au fil des ans et qui resserre ses contraintes :

* Depuis 2023, avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWhEF/m²/an
* Dès le 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE
* Dès le 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE
* Dès le 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.

Les biens de petites surfaces, plus impactés par le DPE, pourquoi ?

Selon les statistiques, il est constaté que bien souvent les logements dits de petites surfaces, soit inférieurs à 40 m² (studios et appartements) affichent un classement DPE assez défavorable. Conséquence ? Les propriétaires de biens de petites surfaces se retrouvent dans des situations complexes pour louer des logements ne répondant pas aux normes minimales imposées par la législation. Et pour ceux ayant déjà des baux en cours, ils sont dans l’impossibilité d’augmenter les loyers de leurs biens, avec pourtant en miroir une inflation galopante. Leur seule alternative à date, entamer des travaux de rénovation énergétique (quand cela est possible) souvent très onéreux et longs, même si bienvenus dans un prisme de sobriété énergétique.

Pourquoi les petits logements sont plus impactés par le DPE que les grandes surfaces ?
La raison centrale se trouve dans la méthode actuelle de calcul basée jusqu’à lors sur la consommation énergétique par m². Ainsi, dans un espace plus restreint, les dépenses en énergies considérées comme fixes (eau chaude, chauffage) prennent une place disproportionnée (avec une consommation par mètre carré affichée comme plus élevée). Ainsi les étiquettes énergétiques basses obtenues entrainent pour les propriétaires bailleurs de logements de petites surfaces des mesures de gel de loyer et d’interdiction de location.

La réforme du DPE pour les petites surfaces, plus de souplesse et des étiquettes plus équitables

Christophe Béchu, ministre de la Transition énergétique et de la Cohésion des territoires a annoncé le 15 février 2024 dernier l’ambition d’une réforme visant à ajuster le DPE des logements de moins de 40 m². Avec comme axe central, un mode de calcul revisité, tenant compte des spécificités des biens de petites surfaces. Cet allègement annoncé, va donc permettre la prise en compte des spécificités et singularités de ces habitats, en termes de consommation d’eau chaude notamment, qui pèse très lourd sur le classement. 140 000 logements de moins de 40 m² devraient ainsi sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G) selon le ministère.

Cette réforme permettra pour les logements de petites surfaces, de rendre les seuils DPE plus équitables, avec une évaluation plus juste de leur performance énergétique. Il faudra cependant attendre le 1^er juillet 2024 pour que cette réforme déjà adoptée entre en vigueur. A cette date, tous les logements concernés par la réforme du DPE, pourront générer une attestation de nouvelle étiquette énergétique. Elle est téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (en renseignant le numéro du DPE).

Vous êtes propriétaire bailleur d’un logement de moins de 40 m², ou copropriétaire d’un habitat, vous souhaitez en savoir plus sur cette réforme du DPE petites surfaces, ou sur la rénovation énergétique d’une façon générale dans le secteur de l’immobilier.
Nos équipes à Lyon, Bourgoin-Jallieu ou encore à la Tour-du-Pin sont à vos côtés pour vous apporter tous les éclairages utiles !

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En février dernier, nous revenions dans un article sur les nouvelles réglementations annoncées pour 2024 dans l’immobilier. Côté financement, outre le prêt à taux zéro encore présent cette année malgré de nouveaux périmètres, et l’éco-PTZ prolongé, nous abordions également le calcul du taux d’usure, devenu trimestriel depuis le 1^er janvier 2024.
Depuis le 1er février 2023, la Banque de France procédait encore à une révision mensuelle des taux, avec comme ambition de rendre plus aisé et au plus grand nombre d’emprunteurs, l’accès au crédit. Notons également qu’elle vient de publier pour le mois d’avril 2024 des taux d’usure qui sont tous en hausse. Les taux d’usure des taux des crédits immobiliers de plus de 20 ans passant notamment de 6,29 % à 6,39 %. Mais avant de revenir plus en détail sur les changements opérés depuis le 1^er avril, RIF vous propose d’en savoir un peu plus sur le taux d’usure, à quoi ça sert, ses impacts, ses variations… Suivez le guide !

Taux d’usure dans l’immobilier, de quoi s’agit-il ?

En résumé, le taux d’usure correspond au taux maximal auquel un prêt peut être accordé. En d’autres mots, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer, dès lors qu’ils vous accordent un prêt. C’est un taux tous frais compris, qui inclut le taux facial (nominal) du prêt (soit le taux d’intérêt fixé lors de l’opération d’emprunt ou de prêt, et qui est noté dans le contrat liant l’emprunteur et le prêteur, servant à calculer les intérêts dus), comme d’autres éléments obligatoires, tels l’assurance emprunteur (imposée la plupart du temps par les établissements bancaires), ou les frais de dossiers. Au-delà de la limite posée par le taux d’usure, le taux devient usuraire, rendant alors impossible la souscription d’un prêt.

Chaque trimestre la Banque de France révise les taux d’usure selon un calcul récurrent : à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers. Le Journal officiel publie à la fin de chaque trimestre les nouveaux seuils, valables durant tout un trimestre. Depuis le 1^er avril (et non ce n’est pas une plaisanterie) les nouveaux taux ont été posés.

Et précision importante, il n’existe pas un seul et unique taux d’usure ! En effet, il varie selon le type de prêt contracté, le montant du prêt, sa durée. Le taux d’usure s’applique tout autant aux prêts immobiliers, mais aussi aux crédits à la consommation, comme aux découverts autorisés en compte, ou encore aux crédits renouvelables.

Taux d’usure dans l’immobilier, en quoi est-il utile ?

Fixer un taux d’usure permet donc vous l’aurez compris de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui pourraient lui être proposés par les organismes bancaires, ou autres sociétés de prêts. En effet, avec des taux d’intérêt beaucoup trop conséquents, l’emprunteur pourrait basculer dans une situation financière des plus complexes. Sans compter que d’un point de vue plus méta, cela pourrait également venir impacter l’économie globale. On peut donc dire que le taux d’usure joue en quelque sorte un rôle de régulateur.

Retour à une actualisation trimestrielle et la hausse des taux d’usure en avril !

Pour la seconde fois en 2024, le taux d’usure est actualisé. En 2023 il a été actualisé mensuellement de façon temporaire. Pourquoi ?  Afin d’apporter une solution à des situations ayant exclu certains emprunteurs de crédits immobiliers, alors pris dans un « effet ciseaux”, entre flambée des taux immobiliers et un taux d’usure à la traîne.

La question est désormais : hausse des taux d’usure, une bonne nouvelle ?

Dans l’hypothèse où le crédit immobilier vient à se stabiliser avec des taux évoluant de façon plus calme, la hausse des taux d’usure des crédits à la consommation, comme des rachats de crédits, peut s’avérer une bonne nouvelle. Selon le Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers en février est repassé, sous le seuil des 4 % (3,99 % au lieu de 4,13 %), affichant ainsi une baisse de 14 points de base.

Dans le marché immobilier du neuf, la baisse est notable également, les taux moyens passant de 4,08% à 3,90 % ! Quant à l’immobilier ancien, ils évoluent de 4,12 % à 4,01 %, (soit une baisse conséquente de 11 points de base).

Résultat ? Le delta entre les taux moyens et les taux d’usure semble donc être une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Ils ont en effet à nouveau la possibilité – un peu plus sereinement – de se projeter et de se positionner sur un projet immobilier. Selon Meilleurstaux.com pour le premier trimestre, le taux d’usure pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, s’élève à 6,39 %.

Taux d’usure en vigueur au 1^er avril 2024 selon les prêts immobiliers

Notons qu’en ce qui concerne les prêts à taux fixe, le taux d’usure est fixé en écho à 3 temporalités : moins de 10 ans, de 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Quant aux prêts à taux variable (moins fréquents de nos jours et on comprend pourquoi), et de la même façon pour les prêts relais (disposant de taux d’usure spécifiques), les taux d’usure ne prennent pas en compte la durée des emprunts. (tableau ci-dessous : source : extrait du Journal officiel / Avril 2024)

Besoin d’en savoir plus sur le taux d’usure ? Vous avez un projet immobilier à Lyon, Bourgoin-Jallieu ou à la Tour-du-Pin ? Contactez-nous ! Les équipes RIF sont à vos côtés pour un accompagnement sur-mesure et en proximité.