Le règlement de copropriété régit la vie commune et établit des règles de fonctionnement au sein d’un immeuble. Ce document écrit est obligatoire et s’impose aux propriétaires comme aux locataires, sous la houlette du syndic de copropriété. La loi ELAN entrée en vigueur en novembre 2018 a imposé une mise en conformité des règlements dans les trois ans, qui implique quelques changements.

Ce que contient un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe à la fois les règles de vie pratique et de gestion de l’immeuble ou des immeubles qu’il concerne. Outre la destination du bâtiment – son usage -, il établit les conditions d’utilisation des parties communes (hall d’entrée, local à vélo…), mais également des parties privatives. Pour prendre un exemple, c’est le règlement de copropriété qui précise les jours et heures durant lesquels il est possible d’effectuer des travaux chez soi.

Le document distingue encore les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. La loi du 10 juillet 1965 définit ces parties communes comme les espaces du bâti et extérieurs affectés à l’usage de tous les copropriétaires – ou d’une partie d’entre eux dans le cas, par exemple, d’un local utilisé par les habitants d’un seul immeuble. L’usage privatif se définit par l’utilisation d’un « morceau » de la copropriété par un seul bénéficiaire. On pense naturellement au cas d’un jardin attenant à un lot. C’est alors un droit de jouissance et non de propriété qui est accordé.

La seconde partie du règlement de copropriété porte sur la gestion de l’ensemble. Elle se concrétise par un état descriptif de la division de l’immeuble en lots, chacun devant être numéroté, par l’établissement de règles sur la gestion des parties communes. La répartition des charges et la méthode de calcul des quote-part de chaque copropriétaire figure encore dans ce règlement.

Qu’est-ce que la mise en conformité du règlement de copropriété ?

La loi Élan, « portant l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », avait donné trois ans aux syndics, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre en conformité leur règlement de copropriété. Celui-ci doit désormais mentionner expressément les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative, ainsi que les lots transitoires, c’est-à-dire les parties privatives constituées d’un droit de construire.

Des précisions doivent également être apportées, notamment la grille de répartition des charges affectées aux parties communes spéciales.

Désormais, l’absence de cette mise en conformité peut provoquer la disparition des parties communes spéciales avec une conséquence immédiate : alors que seuls les copropriétaires qui en bénéficient ont droit de vote en assemblée générale sur les décisions concernant ces parties, l’ensemble des copropriétaires peut voter. De même, les parties communes à jouissance privative non mentionnées dans le règlement, peut entraîner la perte de ce droit.

Les modifications du règlement votées en assemblée générale sont publiées à la conservation des hypothèques par un notaire. Elles s’imposent tout autant aux copropriétaires qu’aux locataires et aux futurs acquéreurs.

La crise sanitaire a eu un impact sur cette mise en conformité, la tenue de certaines assemblées générales de copropriété n’ayant pu être assurée durant cette période sensible. Par résonance beaucoup de règlements n’ont pas encore été adaptés à date (après de long mois sans assemblée générale, cela n’est pas forcément une des priorités des copropriétaires). Pour rappel ces réunions voient leur tenue simplifiée depuis fin 2019 : les copropriétaires ayant la possibilité de participer aux assemblées par visioconférence ou « tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » (ordonnance du 30 octobre 2019 modifiant la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété). Ils ont également la possibilité de voter par correspondance s’ils le désirent.

Mais à la Régie Immobilière Fiducia à Lyon, nous encourageons la présence et la proximité qui font parties de nos valeurs racines et bien entendu les Assemblées Générales en présentiel sont incontestablement des moments privilégiés pour se rencontrer, échanger et partager.

L’objectif de la France d’une réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 (par rapport à 1990) et de 75% d’ici 2050 passe par la réduction de moitié de la consommation énergétique. Cette ligne de conduite concerne tout particulièrement le bâtiment, secteur qui doit réduire de 54% ses émissions de GES. Il est ici question des bâtiments neufs, mais aussi de l’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Un défi lorsque l’on sait que les trois-quarts des logements collectifs en France datent d’avant 1948 ! Comment la rénovation énergétique est-elle engagée dans les copropriétés ?

Dans le neuf comme dans l’ancien, des exigences énergétiques

Les bâtiments neufs sont d’ores et déjà soumis à la RT2012 (Règlementation thermique), qui impose ses normes pour le chauffage et la climatisation, la production d’eau chaude, l’éclairage ou encore la ventilation. En 2022, c’est la RE2020 (règlementation environnementale) qui entrera en vigueur, avec l’exigence de nouvelles performances énergétiques et environnementales.

Mais qu’en est-il des immeubles déjà existants ? Il est parfois difficile de s’y retrouver… Les diagnostics énergétiques obligatoires en sont un exemple. Sachant que l’un des principaux défis est l’éradication des passoires thermiques, les logements classés G seront interdits à la location dès 2023, ceux classés F à partir de 2028. Les diagnostics à réaliser en copropriété varient d’un immeuble ou ensemble d’immeubles à l’autre. Ainsi, une copropriété de moins de 50 lots dotée d’un chauffage collectif peut « se contenter » d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE), quand l’audit énergétique s’impose aux ensembles de plus de 50 lots construits avant 2001. Une mise en copropriété ou une procédure d’insalubrité entraîne de facto un Diagnostic technique global (DTG), soit un audit énergétique, architectural et administratif.

La résistance thermique imposée pour les travaux

Les travaux en copropriété, décidés par le conseil syndical ou en assemblée générale, doivent répondre à des impératifs énergétiques. Ainsi, un immeuble dont le ravalement de façade concerne plus de 50% de sa surface est soumis à une obligation d’isolation thermique, par l’intérieur ou par l’extérieur. Symbolisée par la lettre R, la résistance thermique de la paroi doit alors être supérieure à 2,9 m².K/W. De même dans le cas d’une réfection de toiture, des seuils de performance sont exigés tant pour un plancher de combles perdus que pour des combles aménagés ou une toiture terrasse.

Les dérogations à l’obligation de travaux peuvent elles aussi semer le trouble : contraintes juridiques, risques de dégradation du bâti, contraintes architecturales ou économiques comme un taux de rentabilité interne (TRI) supérieur à dix ans nécessitent l’intervention d’experts de chacun de ces domaines.

Une rénovation énergétique, des bénéfices pour les copropriétaires

Au-delà des travaux obligatoires, les copropriétés peuvent décider d’elles-mêmes de procéder à une rénovation énergétique, qui bénéficiera tant à l’environnement qu’aux propriétaires et aux locataires par l’allègement de la facture. Il s’agit à la fois de mettre un terme aux déperditions – les pertes d’énergie par la toiture, les murs, les ouvertures, les ponts thermiques ou la ventilation – et de diminuer la consommation par l’isolation et des installations plus performantes – via l’amélioration des équipements.

Quel éclairage choisir pour les parties communes ? Quel système de chauffage et de production d’eau chaude est le mieux adapté ? Quels sont les avantages et les inconvénients des ITI (Isolation Thermique par l’Intérieur) et des ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) ?  De multiples questions se posent aux copropriétaires désireux de profiter des bénéfices d’une rénovation énergétique – entretien et requalification de la copropriété, économies d’énergie, amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air, mise en conformité avec les normes et réglementations -.

À Lyon, l’accompagnement d’Ecoreno’v – Copro

Face aux enjeux et dans le souci d’accompagner les copropriétaires souhaitant ou devant réaliser des travaux de rénovation énergétique, la Métropole de Lyon a lancé le dispositif Ecorenov’. Il est placé sous la houlette de l’ALEC, l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat, qui a pour mission « d’aider les collectivités, les promoteurs, les bailleurs, les copropriétés, les professionnels du bâtiment et les particuliers à intégrer la question énergétique et la problématique environnementale dans leur projet ».

Pour les copropriétés, l’ALEC intervient à trois niveaux :

• La formation des conseillers syndicaux
• Des réunions inter-copropriétés de sensibilisation à la rénovation énergétique
• L’accompagnement gratuit des projets de rénovation (audit énergétique, programme de travaux, recherche d’aides financières…)

Avec Ecoreno’v, l’ALEC se positionne comme l’interlocuteur incontournable des copropriétés dans leur projet de rénovation thermique performante. Une fois les travaux décidés par le conseil syndical ou en assemblée générale, ou simplement si les copropriétaires envisagent des travaux sans vraiment savoir lesquels engagés, il suffit de prendre rendez-vous auprès d’Ecorenov’-Copro⁽¹⁾ pour commencer l’accompagnement et se simplifier la rénovation énergétique.

⁽¹⁾ Tél : 04.37.48.22.42 – Email : copro@alec-lyon.org