Le règlement de copropriété régit la vie commune et établit des règles de fonctionnement au sein d’un immeuble. Ce document écrit est obligatoire et s’impose aux propriétaires comme aux locataires, sous la houlette du syndic de copropriété. La loi ELAN entrée en vigueur en novembre 2018 a imposé une mise en conformité des règlements dans les trois ans, qui implique quelques changements.
Ce que contient un règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe à la fois les règles de vie pratique et de gestion de l’immeuble ou des immeubles qu’il concerne. Outre la destination du bâtiment – son usage -, il établit les conditions d’utilisation des parties communes (hall d’entrée, local à vélo…), mais également des parties privatives. Pour prendre un exemple, c’est le règlement de copropriété qui précise les jours et heures durant lesquels il est possible d’effectuer des travaux chez soi.
Le document distingue encore les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. La loi du 10 juillet 1965 définit ces parties communes comme les espaces du bâti et extérieurs affectés à l’usage de tous les copropriétaires – ou d’une partie d’entre eux dans le cas, par exemple, d’un local utilisé par les habitants d’un seul immeuble. L’usage privatif se définit par l’utilisation d’un « morceau » de la copropriété par un seul bénéficiaire. On pense naturellement au cas d’un jardin attenant à un lot. C’est alors un droit de jouissance et non de propriété qui est accordé.
La seconde partie du règlement de copropriété porte sur la gestion de l’ensemble. Elle se concrétise par un état descriptif de la division de l’immeuble en lots, chacun devant être numéroté, par l’établissement de règles sur la gestion des parties communes. La répartition des charges et la méthode de calcul des quote-part de chaque copropriétaire figure encore dans ce règlement.
Qu’est-ce que la mise en conformité du règlement de copropriété ?
La loi Élan, « portant l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », avait donné trois ans aux syndics, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre en conformité leur règlement de copropriété. Celui-ci doit désormais mentionner expressément les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative, ainsi que les lots transitoires, c’est-à-dire les parties privatives constituées d’un droit de construire.
Des précisions doivent également être apportées, notamment la grille de répartition des charges affectées aux parties communes spéciales.
Désormais, l’absence de cette mise en conformité peut provoquer la disparition des parties communes spéciales avec une conséquence immédiate : alors que seuls les copropriétaires qui en bénéficient ont droit de vote en assemblée générale sur les décisions concernant ces parties, l’ensemble des copropriétaires peut voter. De même, les parties communes à jouissance privative non mentionnées dans le règlement, peut entraîner la perte de ce droit.
Les modifications du règlement votées en assemblée générale sont publiées à la conservation des hypothèques par un notaire. Elles s’imposent tout autant aux copropriétaires qu’aux locataires et aux futurs acquéreurs.
La crise sanitaire a eu un impact sur cette mise en conformité, la tenue de certaines assemblées générales de copropriété n’ayant pu être assurée durant cette période sensible. Par résonance beaucoup de règlements n’ont pas encore été adaptés à date (après de long mois sans assemblée générale, cela n’est pas forcément une des priorités des copropriétaires). Pour rappel ces réunions voient leur tenue simplifiée depuis fin 2019 : les copropriétaires ayant la possibilité de participer aux assemblées par visioconférence ou « tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » (ordonnance du 30 octobre 2019 modifiant la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété). Ils ont également la possibilité de voter par correspondance s’ils le désirent.
Mais à la Régie Immobilière Fiducia à Lyon, nous encourageons la présence et la proximité qui font parties de nos valeurs racines et bien entendu les Assemblées Générales en présentiel sont incontestablement des moments privilégiés pour se rencontrer, échanger et partager.
