Locomotive du financement participatif à la française, le crowdfunding immobilier se met à tousser en ce début d’année 2023. Les explications sont multifactorielles, mais bien que tentés par des taux de rendement intéressants jusqu’à présent, les particuliers investisseurs devraient se méfier.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Comme tout projet de financement participatif, le crowdfunding immobilier permet à des porteurs de projet, que ce soit en neuf ou en rénovation, de trouver suffisamment de fonds pour le mener à terme. Côté financeurs, cette solution offre aux particuliers la possibilité d’investir dans l’immobilier avec seulement quelques centaines d’euros en poche – et même à partir d’1 € sur la plateforme La Première brique. Pour d’autres, le financement participatif est l’occasion de diversifier leurs placements.

Il n’est pas ici question de dons (Reward crowdfunding) comme cela peut se passer dans d’autres secteurs, la musique ou l’humanitaire par exemple, mais bien de prêts (Microlending crowdfunding) : les investisseurs financent la réalisation d’un programme immobilier, choisi sur une plateforme spécialisée. Toutes sont encadrées depuis 2014 par le statut d’intermédiaire en financement participatif (ou IFP). Une fois les travaux terminés, et si bien entendu une plus-value est réalisée, le promoteur rembourse les participants avec intérêts.

Depuis 10 ans, cette solution d’investissement rencontre un succès phénoménal. Et pour cause, le taux de rendement se situe entre 6 % et 10 % par an, 9,49 % en moyenne en 2022. Bien sûr, le crowdfunding immobilier n’est pas exempt de risques de perte en capital.

Il n’empêche, comme le souligne le baromètre 2022 du crowdfunding, l’immobilier est bien la « locomotive du financement participatif », largement devant les énergies renouvelables. Le secteur représentait l’année dernière 1,6 milliard d’euros investis pour 1 628 projets financés, en hausse de 40,2 % par rapport à 2021. Pour donner un ordre d’idée, le financement participatif en France tous secteurs confondus a collecté 2,35 milliards d’euros en 2022. Mais l’heure est-elle au désenchantement ?

Vers une année sombre pour l’immobilier neuf

Tous les spécialistes s’accordent à dire que le marché du crowdfunding immobilier fait plutôt grise mine en ce début d’année 2023. Cela tient en grande partie aux écueils rencontrés par le secteur de l’immobilier neuf, dont les ventes de biens avaient déjà chuté de 25 % l’année dernière.

Ce désamour relève à la fois de la hausse des taux d’intérêt, de la disparition ou du rétrécissement de dispositifs fiscaux avantageux, à l’instar de la loi Pinel, et d’une baisse des prix dans l’ancien. L’attractivité du neuf se réduit comme peau de chagrin, alors que dans le même temps les professionnels de la promotion immobilière doivent faire face à des coûts (matériaux, financements…) de plus en plus élevés.

Pour les investisseurs en crowdfunding immobilier, cela se traduit par des défauts de paiement ou des retards de remboursement. Il faut en effet savoir que ce dernier n’est réalisable qu’une fois les travaux terminés. Au 12 mars, le site spécialisé France Transactions signalait ainsi que 13 % des projets étaient en retard de remboursement et titrait sur une hausse des taux de défaut.

Les plateformes obligées de faire preuve de transparence

L’encadrement légal des activités de financement participatif oblige à la transparence. Ainsi les plateformes doivent-elles afficher clairement le suivi des projets, ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les prêteurs potentiels.

Pour exemple, à la date de février 2023, Hello Crowdfunding affiche la couleur : 295 projets en retard sur les 2 194 en cours. L’agrégateur de plateformes détaille également les performances de chacune. « En retard » ne signifie pas pour autant investissement perdant, cela réclame simplement un peu de patience côté financeurs.

Cependant, même des plateformes affichant 0 %, cette fois de taux de défaut, se montrent aujourd’hui plus prudentes. Bien que sélectionnant soigneusement les projets immobiliers à l’entrée du processus, des plateformes comme Wiseed, Baltis et La Première Brique estiment que des taux de défaut de l’ordre de 1 à 2 % devraient apparaître, « compte-tenu du contexte du marché et des dynamiques des dernières années » ⁽¹⁾, explique Thomas Danset, le fondateur de la seconde (qui impose d’ailleurs une limite d’investissement de 2000 €).

Si jusqu’à présent, seulement 4 programmes immobiliers sur les 4000 financés par crowdfunding ne sont pas arrivés à leur terme, le taux de défaut pourrait bien sensiblement augmenter. Une échappatoire réside peut-être dans les programmes de marchand de biens, qui proposent des achats d’immeuble en vue d’une revente en lots. Prudence là encore, rappelons que les prix sont à la baisse dans l’immobilier ancien.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, les équipes de la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F.  à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu sont à votre disposition pour vous accompagner dans la réussite de votre projet immobilier, parlons-en !

La proposition de loi visant à protéger les logements contre les occupations illicites a été adoptée au Sénat et se trouve actuellement à l’Assemblée nationale. Avec l’objectif de mieux protéger les propriétaires, elle fait suite à une autre loi adoptée en 2020, mais qui avait été en partie retoquée par le Conseil constitutionnel.

Squatteurs : ce que dit la nouvelle proposition de loi

Le texte actuellement en débat renforce les sanctions contre les squatteurs en prévoyant 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende. C’est trois fois plus que les peines encourues actuellement pour un délit de violation de domicile, le terme officiel du squat, prévu à l’article 226-4 du Code pénal.

Autres changements, la notion de violation de domicile est étendue aux logements non meublés. La proposition de loi telle qu’amendée par les sénateurs précise encore qu’il n’est plus nécessaire de prouver qu’il y a eu une introduction forcée dans le logement pour établir les faits de squat.

En son état actuel, la proposition de loi réduit en parallèle les sanctions pour certains propriétaires qui expulsent les squatteurs par leur propres moyens, mais cela ne concerne que les locaux autres que leur domicile. Rappelons en effet que les propriétaires qui font face à une telle situation n’ont pas le droit d’intervenir eux-mêmes.

Quelle est la législation actuelle pour se débarrasser de squatteurs ?

Tout l’enjeu pour les propriétaires, et d’abord les petits propriétaires qui n’ont souvent pas d’autres endroits pour vivre, est de récupérer le plus rapidement possible leur logement. La démarche reste la même : il leur faut prouver que le logement occupé illégalement est bien leur domicile (par des factures, des avis d’imposition, des témoignages de voisins, etc.), puis porter plainte à la gendarmerie ou au commissariat et enfin faire constater par un officier de police judiciaire que le logement est bien squatté.

Dernière étape dans le cadre de cette procédure accélérée, demander au préfet de mettre les occupants en demeure de quitter le logement. Le représentant de l’État fixe alors un délai au-delà duquel il peut faire intervenir la force publique. Attention, toutes les situations, notamment dans le cas de résidences secondaires, ne relèvent pas de l’évacuation forcée en procédure accélérée et il faut alors entamer une procédure plus lourde et plus longue devant un juge.

Locataires expulsés, mais restant dans les lieux : un délit

Une autre difficulté rencontrée par certains bailleurs et leur impuissance lorsque des locataires défaillants ont fait l’objet d’une procédure d’expulsion, mais ne quittent pas les lieux. Faute bien souvent d’avoir une solution alternative, comme le soulignent les associations qui ont engagé un combat contre cette proposition de loi.

Avec le texte voté au sénat, le « délit d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage économique » concerne également ces locataires. Ils risqueraient à l’entrée en vigueur de la loi une amende de 7500€.

Une précision toutefois, si la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs, elle reste profitable aux locataires. De même, le délit ne serait pas constitué que pour ceux qui bénéficient d’une décision de sursis à expulsion.

Une résiliation automatique du bail en cas d’impayés de loyer

Avant même une procédure d’expulsion, des propriétaires font face à des impayés de loyers. La proposition de loi votée au Sénat pourrait leur simplifier la tâche. En effet, au lieu d’une action en justice, elle prévoit une clause de résiliation automatique d’un bail lorsqu’un commandement de payer signifié par un huissier est resté lettre morte.

Ce serait ensuite au locataire de saisir un juge pour demander un délai de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Les délais dans les procédures contentieux pour impayés de loyer seraient également réduits.

Cette partie de la proposition de loi est certainement de nature à sécuriser les propriétaires qui mettent leur logement en location. Pour gagner en sérénité, vous pouvez également confier la gestion locative de votre bien sur les régions de Lyon et de Bourgoin-Jallieu à la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !