Le nombre de crédits immobiliers accordés par les banques a été divisé par deux en six mois, entre avril et octobre 2023. Les taux d’emprunts n’ont cessé d’augmenter. Plus d’un tiers des dossiers de demande de crédit dépassent les 35% de taux d’endettement, seuil fixé par le Haut Conseil de stabilité financière pour les ménages souhaitant acquérir un bien immobilier. Face à ce marasme, quelques éclaircies s’annoncent pour les mois à venir.

Vers une baisse des taux d’emprunts… d’ici plusieurs mois

Les taux d’emprunt pour les crédits immobiliers ont grimpé en flèche depuis 18 mois, passant de 1% à plus de 4%. En cet automne 2023, ils s’établissent, en moyenne et au niveau national à :

  • 3,65% pour un crédit sur 10 ans
  • 4,10% pour une durée d’emprunt de 15 ans
  • 4,20% sur 20 ans
  • 4,35% sur 25 ans

Conséquences directes de ces taux au plus haut depuis 12 ans, la baisse de la capacité d’emprunt, du nombre de dossiers financés et pour les acquéreurs de la superficie des biens achetés : entre 30 et 50 m² en moins selon des spécialistes cités par TF1.

De son côté, le 38e Observatoire du crédit immobilier publié mi-octobre par Meilleurstaux souligne, notamment, qu’un ménage avec 4 000€ de revenus nets mensuels a perdu 70 000€ de capacité d’emprunt entre janvier 2022 et octobre 2023.

Quelle est la tendance ?

Tout d’abord, les professionnels du secteur bancaire relativisent la hausse des taux en expliquant les distinctions faites entre les emprunteurs et une généralisation du « sur-mesure » versus des barèmes communs. Ils notent ainsi que pour les meilleurs dossiers, le taux d’emprunt sur 25 ans peut se limiter à 3,90%.

Mais d’autres signaux favorables commencent à éclaircir la longue nuit du marché immobilier. Le groupe Meilleurstaux évoque ainsi le retour de deux banques sur ce secteur du crédit immobilier, de nature à booster la concurrence et en conséquence à limiter les taux.

Le contexte économique laisse également penser à une stabilisation, puis à une baisse des taux d’emprunts à moyen terme. Toujours selon Meilleurstaux, le ralentissement de l’inflation devrait mécaniquement faire baisser les taux d’emprunt… « dans les années qui viennent ».

Les prix de l’immobilier ont amorcé leur baisse

En parallèle, les prix de l’immobilier amorcent une tendance à la baisse. Meilleurs Agents relève ainsi une diminution globale de 0,4% en septembre 2023, avec des baisses nettement plus marquées. Ainsi à Lyon, ce n’est pas une baisse mais bien une chute, de 8,1% sur le même mois. Quasiment un record si l’on excepte Bordeaux : -8,6%.

Paris ne fait pas exception. Le prix du mètre carré est passé sous la barre des 10 000€ dans la capitale. Selon l’étude annuelle de Meilleurs Agents, le recul des prix devrait se situer autour de 4% (moyenne nationale) dans les douze prochains mois, avec une prolongation de « ce cycle baissier » dans les années à venir.

Un bémol : les taux d’emprunts actuels favorisent « les secundo-accédants, dont l’apport personnel est mécaniquement plus élevé et les revenus souvent plus importants ». Comment, dès lors, encourager l’achat des primo-accédants alors que des chantiers de construction sont en berne un peu partout dans le pays ?

De nouvelles aides annoncées pour les primo-accédants

C’est en réalité le ministère de l’Économie et des Finances qui a pris le taureau par les cornes. Il vient en effet d’annoncer des mesures propres à booster les achats des primo-accédants, en particulier ceux de la classe moyenne. La principale est l’élargissement du prêt à taux zéro.

Ce type de prêt est en effet en passe d’être reformulé. Les plafonds de ce prêt exempt de frais de dossiers avec des intérêts à la charge de l’État seront rehaussés, a annoncé le ministre Bruno Lemaire. Dès le 1er janvier 2024, six millions de foyers fiscaux supplémentaires seraient donc éligibles au PTZ, à savoir pour les personnes seules, celles gagnant jusqu’à 4 100€ en zone tendue et jusqu’à 2 400€ ailleurs. Les zones dites tendues vont aussi être élargies dès la promulgation de la loi de finances, à 209 villes supplémentaires. Rappelons qu’actuellement le prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 40% d’un achat immobilier neuf dans les zones tendues Abis, A (dont Lyon) et B1 (dont Bourgoin-Jallieu). Le montant maximal du prêt doit lui aussi être rehaussé, de 80 000€ à 100 000€.

Mais les conditions sur ces achats vont évoluer avec la nouvelle formule de ce prêt. En effet, les maisons individuelles en seront exclues pour des raisons environnementales et en particulier la lutte contre l’artificialisation des sols. Le nouveau PTZ permettra en revanche d’acquérir un appartement neuf en zone tendue, et même un appartement ancien en zone détendue.

Quel est l’état du marché immobilier à Lyon et à Bourgoin-Jallieu ? Quelles sont les perspectives pour les acquéreurs ? La Régie Immobilière Fiducia – RIF vous informe et vous conseille, contactez-nous !

L’immobilier fractionné est une solution destinée exclusivement aux investisseurs immobiliers. Il ne s’agit pas, en effet, d’acquérir un bien pour y habiter, mais de réaliser un investissement locatif sur une partie d’un bien. Cette nouvelle forme de placement rend l’immobilier plus accessible pour ceux qui souhaitent miser sur la pierre et/ou diversifier leur patrimoine. Elle nécessite cependant quelques précautions, la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F vous propose quelques éclairages utiles.

Comment placer son argent en immobilier fractionné ?

A l’heure où l’investissement immobilier locatif se complexifie (hausse des taux, fin du dispositif de défiscalisation Pinel en 2024…), mais où la pierre reste une valeur sûre par excellence, le secteur entre de plein pied dans une solution innovante : l’immobilier fractionné. Un bien en vente et destiné à la location est fractionné en parts, ou fractions.

Le principe en est donc plutôt simple. Une société d’investissement spécialisée met en vente des parts, dont la valeur est définie en fonction du prix de l’immeuble. Charge à elle, ensuite, de s’occuper de la gestion locative du bien immobilier, et d’en reverser les revenus à chaque propriétaire… de parts. Le distinguo est ici important car l’investissement en immobilier fractionné se rapproche davantage de l’achat d’actions que de la propriété immobilière.

De même en cas de revente du bien, chaque acheteur reçoit un pourcentage de la plus-value équivalent à celui de ses parts.

Le principal avantage de l’immobilier fractionné est son accessibilité : le « ticket d’entrée », soit le montant minimal pour investir, n’excède pas 100€ ; il peut même être inférieur pour l’immobilier résidentiel. Charge à chaque investisseur de choisir le nombre de fractions qu’il souhaite/peut acquérir, de diversifier ses placements dans différents biens…

Le second atout est le confort puisqu’il s’agit ici d’un investissement « clé en main » : la gestion de l’achat, comme celle des locations, est confiée à des professionnels du secteur.

Cette formule prend une forme classique avec des achats de parts en euros sonnants et trébuchants. Mais elle peut aussi passer par la blockchain, via la tokenisation de bien immobilier. Dans ce cas, chaque bien est divisé en actifs numériques, ou tokens. Encore faut-il être un minimum renseigné sur le fonctionnement d’une blockchain…

Crowdfunding ou SCPI : quel type d’immobilier fractionné privilégier ?

L’une des principales décisions à prendre lorsque l’on souhaite investir en immobilier fractionné (ici dans sa version « classique »), est la forme d’investissement à choisir, en fonction de sa durée et du rendement espéré. Il en existe trois :

  • L’investissement en direct
  • Le crowdfunding immobilier
  • La Société civile de placement immobilier (SCPI)

L’investissement en direct

La première forme, l’investissement en direct, concerne des biens résidentiels, appartement, maison ou immeuble et s’adresse aux personnes qui n’envisagent pas de placement de longue durée. Une fois le bien acquis, par la communauté via la société d’investissement, et la gestion locative mis en place, l’investisseur perçoit chaque mois les revenus locatifs. Il convient bien sûr d’en déduire les frais, et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, applicable sur les revenus des placements financiers (hors épargne réglementée). Avec des incertitudes sur l’évolution de la valeur du bien, le rendement de l’immobilier fractionné en direct varie de 4% à 7%.

Le crowdfunding immobilier

Il est plus intéressant avec un crowdfunding immobilier, de l’ordre de 8% à 10%, mais plus risqué aussi. Dans ce cas, de financement participatif, les plateformes mettent en relation des porteurs de projets avec des investisseurs, sur des projets qui vont du logement neuf à la construction de locaux commerciaux en passant par la rénovation. Si le crowdfunding est particulièrement simple d’accès, deux éléments sont à prendre en compte : d’une part le fait que l’investissement et les bénéfices ne sont reversés qu’en fin de projet, généralement au bout de deux ou trois ans ; d’autre part les risques de retard, voire de défaillance du porteur de projet.

La Société civile de placement immobilier (SCPI)

La dernière solution s’inscrit sur un plus long terme puisqu’elle intègre des frais d’entrée (entre 8% et 10%) qui ne sont pas rentabilisés avant trois ans. Il s’agit d’acheter des parts dans une SCPI. L’investisseur devient alors « copropriétaire », non d’une maison ou d’un immeuble, mais d’un parc immobilier intégrant généralement des actifs très diversifiés, et souvent non accessibles aux particuliers comme les immeubles de bureau ou les établissements de santé. La gestion professionnelle de ces biens est aussi de nature à rassurer les investisseurs inquiets. Les revenus locatifs sont versés tous les trimestres, et le rendement varie entre 4 et 6%. Le ticket d’entrée reste cependant plus élevé que dans le cadre d’un financement direct.

L’immobilier fractionné est en plein développement et ouvre de nouveaux horizons à un marché qui rencontre bien des difficultés.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, mais aussi être accompagné sur vos projets immobiliers, n’hésitez pas à contacter la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu.