L’immobilier fractionné est une solution destinée exclusivement aux investisseurs immobiliers. Il ne s’agit pas, en effet, d’acquérir un bien pour y habiter, mais de réaliser un investissement locatif sur une partie d’un bien. Cette nouvelle forme de placement rend l’immobilier plus accessible pour ceux qui souhaitent miser sur la pierre et/ou diversifier leur patrimoine. Elle nécessite cependant quelques précautions, la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F vous propose quelques éclairages utiles.
Comment placer son argent en immobilier fractionné ?
A l’heure où l’investissement immobilier locatif se complexifie (hausse des taux, fin du dispositif de défiscalisation Pinel en 2024…), mais où la pierre reste une valeur sûre par excellence, le secteur entre de plein pied dans une solution innovante : l’immobilier fractionné. Un bien en vente et destiné à la location est fractionné en parts, ou fractions.
Le principe en est donc plutôt simple. Une société d’investissement spécialisée met en vente des parts, dont la valeur est définie en fonction du prix de l’immeuble. Charge à elle, ensuite, de s’occuper de la gestion locative du bien immobilier, et d’en reverser les revenus à chaque propriétaire… de parts. Le distinguo est ici important car l’investissement en immobilier fractionné se rapproche davantage de l’achat d’actions que de la propriété immobilière.
De même en cas de revente du bien, chaque acheteur reçoit un pourcentage de la plus-value équivalent à celui de ses parts.
Le principal avantage de l’immobilier fractionné est son accessibilité : le « ticket d’entrée », soit le montant minimal pour investir, n’excède pas 100€ ; il peut même être inférieur pour l’immobilier résidentiel. Charge à chaque investisseur de choisir le nombre de fractions qu’il souhaite/peut acquérir, de diversifier ses placements dans différents biens…
Le second atout est le confort puisqu’il s’agit ici d’un investissement « clé en main » : la gestion de l’achat, comme celle des locations, est confiée à des professionnels du secteur.
Cette formule prend une forme classique avec des achats de parts en euros sonnants et trébuchants. Mais elle peut aussi passer par la blockchain, via la tokenisation de bien immobilier. Dans ce cas, chaque bien est divisé en actifs numériques, ou tokens. Encore faut-il être un minimum renseigné sur le fonctionnement d’une blockchain…
Crowdfunding ou SCPI : quel type d’immobilier fractionné privilégier ?
L’une des principales décisions à prendre lorsque l’on souhaite investir en immobilier fractionné (ici dans sa version « classique »), est la forme d’investissement à choisir, en fonction de sa durée et du rendement espéré. Il en existe trois :
- L’investissement en direct
- Le crowdfunding immobilier
- La Société civile de placement immobilier (SCPI)
L’investissement en direct
La première forme, l’investissement en direct, concerne des biens résidentiels, appartement, maison ou immeuble et s’adresse aux personnes qui n’envisagent pas de placement de longue durée. Une fois le bien acquis, par la communauté via la société d’investissement, et la gestion locative mis en place, l’investisseur perçoit chaque mois les revenus locatifs. Il convient bien sûr d’en déduire les frais, et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, applicable sur les revenus des placements financiers (hors épargne réglementée). Avec des incertitudes sur l’évolution de la valeur du bien, le rendement de l’immobilier fractionné en direct varie de 4% à 7%.
Le crowdfunding immobilier
Il est plus intéressant avec un crowdfunding immobilier, de l’ordre de 8% à 10%, mais plus risqué aussi. Dans ce cas, de financement participatif, les plateformes mettent en relation des porteurs de projets avec des investisseurs, sur des projets qui vont du logement neuf à la construction de locaux commerciaux en passant par la rénovation. Si le crowdfunding est particulièrement simple d’accès, deux éléments sont à prendre en compte : d’une part le fait que l’investissement et les bénéfices ne sont reversés qu’en fin de projet, généralement au bout de deux ou trois ans ; d’autre part les risques de retard, voire de défaillance du porteur de projet.
La Société civile de placement immobilier (SCPI)
La dernière solution s’inscrit sur un plus long terme puisqu’elle intègre des frais d’entrée (entre 8% et 10%) qui ne sont pas rentabilisés avant trois ans. Il s’agit d’acheter des parts dans une SCPI. L’investisseur devient alors « copropriétaire », non d’une maison ou d’un immeuble, mais d’un parc immobilier intégrant généralement des actifs très diversifiés, et souvent non accessibles aux particuliers comme les immeubles de bureau ou les établissements de santé. La gestion professionnelle de ces biens est aussi de nature à rassurer les investisseurs inquiets. Les revenus locatifs sont versés tous les trimestres, et le rendement varie entre 4 et 6%. Le ticket d’entrée reste cependant plus élevé que dans le cadre d’un financement direct.
L’immobilier fractionné est en plein développement et ouvre de nouveaux horizons à un marché qui rencontre bien des difficultés.
Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, mais aussi être accompagné sur vos projets immobiliers, n’hésitez pas à contacter la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu.
