Depuis 2014, la loi Pinel encourage l’investissement locatif dans le neuf avec des réductions d’impôts conséquentes pour les personnes qui achètent un logement pour le mettre en location sur des périodes de six, neuf ou douze ans. Outre la location du bien, le dispositif est soumis à des conditions, en particulier l’exigence d’un immeuble collectif, des plafonds de ressources de locataires et du montant du loyer, mais aussi le zonage des communes françaises. Ces conditions évoluent régulièrement, et évolueront encore en 2023, pour une fin programmée de cet avantage en 2024.

Une aide à l’investissement dans les zones tendues

La loi Pinel a en effet été adaptée au fil des ans pour concentrer l’aide à l’investissement sur les villes dites « tendues », où la demande de location est supérieure à l’offre. Les zones éligibles sont ainsi la zone A bis (Paris et une soixantaine de communes d’Ile-de-France), la zone A (avec notamment Lyon et Villeurbanne) et la zone B1.

Il faut savoir que c’est l’appartenance d’une commune à une zone ou une autre qui évolue régulièrement, depuis la loi Robien de 2003. Pour un investissement dans l’ancien, la liste des communes éligibles à l’avantage Pinel est réduite à celles qui sont dans le zonage et bénéficient du programme Plan d’action Cœur de Ville. De plus, les travaux doivent représenter au moins 25% du montant de l’investissement.

Ce qui va changer après le 31 décembre

Des réductions d’impôts moins intéressantes en 2023

Actuellement les taux de réductions d’impôts du dispositif Pinel s’établissent à 12%, 18% et 21% du prix d’achat du bien immobilier (dans la limite de 300 000€) selon l’engagement de durée de location. Or les investisseurs n’ont plus que deux mois pour profiter de ces taux. En 2023, ils seront en effet revus à la baisse, à 10,5% pour six années de location, 15% pour neuf années et 17,5% pour douze années.

Des conditions d’éligibilité ciblées sur la performance environnementale

Autre changement annoncé pour 2023, les conditions d’éligibilité au dispositif : en cette période de sobriété énergétique et de décarbonation de l’énergie, les programmes immobiliers neufs respectent désormais la nouvelle réglementation environnementale, ou RE2020. Celle-ci doit se mettre en place progressivement avec des objectifs de réduction des émissions carbone de 15% en 2025, 25% en 2028 puis 40% en 2031. La RE2020 intègre également la disparition progressive des énergies fossiles dans les systèmes de chauffage, une performance énergétique des bâtiments rehaussée de 30%, une isolation assurant une garantie de confort en cas de fortes chaleurs et la valorisation de matériaux respectueux de l’environnement dans la construction.

Les investisseurs projetant d’acheter avec le dispositif Pinel en 2023 devront ainsi s’assurer du confort d’été du logement – sans climatisation s’entend – et donc de son isolation.

Surface minimale et espaces extérieurs

Le confort des locataires sera également mis en avant en 2023, avec des conditions liées à la taille des logements et l’obligation d’un espace extérieur privatif, qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin. Les nouveaux critères sont ainsi définis :

Au moins 28 m² de surface habitable et 3 m² pour un studio

• 45 m² plus 3 m² pour un T2
• 62 m² plus 5 m² pour un T3
• 79 m² plus 7 m² pour un T4
• 96 m² plus 9 m² pour un T5

Une autre obligation apparaît pour les logements de trois pièces ou plus, celle de la double exposition.

Une précision : le respect de la RE2020 (seuil 2025) et les conditions de confort entreront, à partir de 2023, dans le cadre du dispositif nouvellement baptisé « Pinel + », qui cible par ailleurs les quartiers définis comme prioritaires par les communes.

Pour les investisseurs, les conditions d’accès au dispositif seront donc durcies en 2023 et les réductions d’impôts moins intéressantes. Cependant, des logements moins énergivores et plus confortables pourront aussi, à moyen terme, être synonymes de plus-value lors d’une revente.

Vous souhaitez acquérir un logement à Lyon ou à Bourgoin-Jallieu et profiter du dispositif Pinel ? La Régie Immobilière Fiducia – R.I.F vous propose un accompagnement sur-mesure.

Focus sur le dispositif Censi-Bouvard : la fin au 31 décembre

Votée en 2009, la loi Censi-Bouvard encourage l’investissement locatif meublé. Le dispositif accorde en effet aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) une réduction d’impôts de 11% du prix HT du logement acheté dans une résidence services de type établissement social ou médico-social, résidence étudiante, etc. Cette réduction s’étale sur les neuf années de location auxquelles s’engage l’acheteur et est assortie de la récupération de la TVA.

Il ne vous reste plus que deux mois pour profiter de cet avantage ! En effet, si un amendement de la loi de finances 2022 l’avait prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard ne sera plus en vigueur en 2023.

La crise sanitaire, et surtout le confinement sont passés par là : la relation que les Français entretiennent avec leur habitat, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, a évolué depuis 2020. Mais les attentes et les aspirations en ce qui concerne le confort et l’énergie sont bien affirmées depuis plusieurs années.

La maison, un habitat toujours plébiscité

Dès les années 50, l’architecte Le Corbusier décrivait le logement comme « le temple de la famille ». L’image d’un lieu de rassemblement et l’habitat vu comme un abri et une sécurité était également mise en lumière dans une vaste enquête publiée en 2012 par l’ObSoCo, l’Observatoire Société et Consommation. Une crise sanitaire plus tard, en octobre 2021, une enquête Harris Interactive pour Procivis continuait sur cette lancée : l’habitat est d’abord et avant tout un « cocon », un endroit où l’on passe du temps en famille. La dimension supplémentaire apportée par l’étude de fin 2021 est celle du logement comme un endroit où l’on travaille.

Ceci étant posé, les Français sont-ils satisfaits de leur habitat ou bien rêvent-ils d’en changer ? Il faut en réalité distinguer deux critères, d’une part le type d’habitat, d’autre part la localisation de cet habitat – métropole, ville moyenne, zone rurale… En effet, si 79% des Français souhaitaient habiter dans une maison fin 2021, ce pourcentage était presque aussi élevé (72%) cinq ans plus tôt. La première motivation reste le désir de « vivre au calme ».

Dans le même temps, la proximité des commerces et des transports reste un élément classé comme important, moins cependant en 2021 qu’en 2017. Se mettre au vert, certes, mais point trop n’en faut : la localisation idéale est la petite ville – ou ville moyenne (Bourgoin-Jallieu par exemple !) pour 54% des personnes interrogées par Harris Interactive, alors qu’un quart d’entre elles préfèrent les zones rurales. On s’est donc un peu éloigné des rêves de vie à la campagne que beaucoup nourrissaient durant le confinement…

Les Français veulent avant tout un logement fonctionnel

D’ailleurs, les Français qui auraient à changer d’habitat le feraient davantage pour avoir un logement plus grand et plus agréable (36%) que pour le cadre de vie reposant (25%). L’une des principales motivations est également l’accès à la propriété (31%).

La fonctionnalité du logement reste quoiqu’il en soit un élément essentiel aux yeux de nos concitoyens, dans leur rapport avec leur habitat. L’enquête de 2017 avait mis en avant l’importance du garage ou parking, juste devant celle du balcon ou de la terrasse, pour plus de 60% des personnes interrogées. Ces éléments arrivaient d’ailleurs loin devant les considérations sécuritaires de type alarme (21,2%), porte blindée (21,2%) ou vidéophone (16,8%).

La question des équipements est moins prégnante dans la relation des Français avec leur habitat. Cela tient en partie à l’augmentation générale du confort, par exemple dans des pièces comme la salle de bains. En revanche, une enquête Qualitel menée en 2021 a pointé la « perte d’espaces de rangement et de stockage », du placard intégré à la cave ou au grenier.

Le gros point noir sur cette question de la fonctionnalité reste l’adaptation des logements aux personnes à mobilité réduite, insuffisante pour 60% des sondés de l’enquête Qualitel.

La dimension énergétique et environnementale

L’obligation de diagnostic énergétique, ainsi que la prochaine interdiction de location des passoires thermiques mettent le doigt sur une autre question essentielle de l’habitat : le confort énergétique (ou inversement) et la dimension environnementale. Les Français n’ont pas attendu la crise actuelle pour s’en préoccuper. Une étude de l’ObSoCO « Habiter mieux » datant de 2019 insistait déjà sur l’importance de « l’habiter vert ».

Les chiffres étaient d’ailleurs éloquents, sur la part des Français se déclarant prêts à <strong>changer leurs habitudes</strong> :

• 90% pour réduire leur consommation énergétique
• 87% pour recourir à de l’électricité renouvelable
• 85% pour privilégier des matériaux et du mobilier durable et recyclable
• 84% pour investir dans l’isolation de leur logement

La mutualisation des ressources avec les voisins et une production alimentaire à l’échelle de l’habitat, de type potager individuel ou jardin partagé, remportaient également une majorité de suffrages.

Cette question environnementale et énergétique est bien sûr plus que jamais à l’ordre du jour. Selon une enquête SeLoger du printemps 2021, menée auprès de personnes projetant un achat immobilier, 87% accordent de l’importance aux performances énergétiques. Dans le même temps, elles ne semblent pas leur faire si peur que cela puisque 82% sont prêts à acquérir un bien nécessitant des travaux.

Au final, il y a sans doute toujours mieux ailleurs que chez soi (surtout pour les habitants de la région parisienne), mais les Français restent en majorité satisfaits de leur logement, apportant des bons points à la taille de leur logement et à la luminosité des pièces, et de moins bons à la performance énergétique et à l’isolation sonore (étude de l’ObSoCo). Ils ont clairement établi ce qu’ils apprécient ou recherchent en priorité, à savoir dans l’ordre :

• Un habitat confortable et agréable à vivre
• Un habitat sain
• Un habitat bien situé

Pour la recherche de votre logement idéal, à l’achat ou en location, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de nos experts de la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F, nos agences sont implantées à Lyon et à Bourgoin-Jallieu.