décembre 2023

Pourquoi Bercy met fin au dispositif Pinel

Si l’on compare les chiffres de la construction immobilière en France à ceux des investissements en loi Pinel, ces derniers représentent 48% des ventes de logements neufs⁽¹⁾, mais attention, uniquement dans les zones concernées. Les principales conditions d’accès à ce dispositif sont en effet une délimitation géographique (les « zones éligibles ») et la mise en location du logement.

En contrepartie, les investisseurs privés bénéficient d’une réduction d’impôts selon la durée de location, à savoir six, neuf ou douze ans. Cette réduction, initialement de 12%, 18% ou 21% du prix du bien acquis, a été revue en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%. Elle subira un nouveau coup de rabot en 2024 : 9%, 12% et 14%.

Bercy a estimé que la loi Pinel n’avait pas démontré son efficacité pour répondre aux enjeux de développement de l’immobilier neuf. « Résultats insuffisants » sur la copie d’examen ! Avec un coût jugé trop élevé pour les finances publiques, la première ministre Elisabeth Borne a tranché dès le début de l’année 2023 et annoncé la fin du dispositif au 31décembre 2024 devant le Conseil national de la refondation consacré au logement.

Et la loi Pinel de défiscalisation sur l’investissement immobilier sera alors remplacée par… Rien du tout en réalité. Le gouvernement, dit-on, souhaite réévaluer les politiques de soutien à l’immobilier neuf afin de « résoudre la crise du logement ». Entretemps, il se concentre sur l’aide aux investisseurs institutionnels, via le Logement locatif intermédiaire – ou LLI – avec des loyer plafonnés et inférieurs au prix du marché dans le parc privé.

Une dernière année Pinel ou Pinel + pour les investisseurs privés

Il reste donc une année aux investisseurs privés pour bénéficiers des avantages fiscaux d’un achat immobilier en loi Pinel. L’une des particularités du dispositif est son évolution permanentes, notamment sur les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mais aussi sur son zonage. L’objectif étant la construction en zones tendues, la liste des communes concernées est revue d’année en année. En 2023, est également apparue une distinction entre le « Pinel classique », avec ses taux de réduction d’impôts dégressifs et le « Pinel + » avec maintien des taux de réduction sous conditions de construction dans un Quartier prioritaire de la ville (QPV) ou sur critères énergétiques. Au fil des ans, la transition écologique et la performance énergétique des logements se sont en effet invitées de plus en plus fortement dans la conditionnalité de l’accès au dispositif.

Ces évolutions permanentes ont peut-être « refroidi » certains investisseurs, mais pour tenter de faire simple, les principales conditions pour bénéficier de la défiscalisation sont les suivantes :

Achat d’un logement neuf ou en VEFA situé dans un bâtiment d’habitation collectif

Logement construit dans une zone tendue, connaissant un déséquilibre plus ou moins important entre l’offre et la demande

Mise en location du logement pendant au moins six ans, avec plafonnement du loyer et des ressources des locataires

Niveau global de performances énergétiques minimal

Le niveau de « qualité d’usage et de confort » est un critère supplémentaire pour l’accession au Pinel + : taille minimale des logements, existence d’espaces extérieurs privatifs, double orientation pour les plus grands logements. Le niveau d’exigence environnementale s’élève encore en 2024 puisque les logements construits ou acquis l’année prochaine devront présenter un diagnostic de performances énergétiques de Classe A.

Lyon en zone A, l’investissement Pinel accessible dans la ville Lumière

Le zonage a été revu par un arrêté du 2 octobre 2023 et 200 communes ont basculé d’une catégorie à l’autre. Pour mémoire, les communes françaises sont classées dans cinq catégories selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Les zones A, Abis et B1 sont ainsi dites « tendues », la zone B2 « en déséquilibre » et zone C « non tendues ». Seuls sont désormais éligibles au dispositif Pinel les logement construits dans une zone tendue – le resserrement fut une autre évolution des conditions d’accès. Pour connaître précisément dans quelle catégorie se trouve une commune, il existe un simulateur.

La ville de Lyon est située en zone A, tout comme Villeurbanne. Celle-ci rassemble les grands villes de France où le marché immobilier est particulièrement tendu. Bourgoin-Jallieu, pour sa part, se situe en zone B1 et fait donc également partie des communes où il est possible d’investir en loi Pinel. Sur la métropole de Lyon, les Quartiers prioritaires de la ville sont quant à eux concernés par le dispositif Pinel +, des villes telles Bron, Vénissieux, Saint-Fons, Givors ou encore Meyzieu se situent en zone B1 et abritent des QPV de la métropole.

^{Selon une évaluation réalisée à la demande du ministre des Comptes publics, de la Cohésion des territoires et du Logement par l’Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable.}

La rénovation énergétique des bâtiments en général, des copropriétés en particulier, est un enjeu majeur. Mais dans les immeubles, le coût de la rénovation se confronte à celui de l’énergie, alors que les charges de copropriété s’envolent. Les travaux sont souvent lourds : isolation par l’extérieur, changement du système de chauffage, remplacement des fenêtres… De nouvelles mesures vont entrer en vigueur pour simplifier le financement par les copropriétés de leurs travaux de rénovation énergétique.

L’éco-PTZ Copropriétés pour lever des freins financiers

Le coût est le principal frein à la rénovation énergétique des copropriétés. En 2021, une enquête Hellio avait conclu que :

53% des copropriétés n’envisageaient pas de tels travaux
Pour 75% d’entre elles, la raison était financière

A la même époque, le rapport Sichel « pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés » annonçait la couleur : 25000€ pour faire passer un logement collectif de la catégorie de performances énergétiques F à la catégorie B. Et encore, nous n’étions pas, encore en période de flambée des prix de l’énergie et d’inflation sur celui des matériaux.

La loi de finances 2024 entend résoudre – pour partie – ce problème avec l’éco-PTZ Copropriétés. Jusqu’à présent en effet, les éco-prêts à taux zéro accessibles pour des travaux de rénovation énergétique étaient individuels : chaque propriétaire y souscrivait en fonction de la part à payer pour son lot. Autre changement, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein, travaille toujours sur sa réforme du droit des copropriétés. Celle-ci pourrait intégrer une révision des règles de vote des travaux de rénovation en assemblée générale, avec un passage à la majorité simple.

L’éco-PTZ copropriétés simplifie l’accès ce prêt à taux zéro, puisqu’il est souscrit par le syndic de copropriétés, pour deux types de travaux de rénovation : sur les parties et équipements communs, mais aussi sur certains travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives. A noter que la souscription d’un tel prêt n’empêche pas les copropriétaires d’accéder à un éco-PTZ individuel pour des travaux concernant exclusivement leur logement.

Un éco-PTZ collectif, quel montant pour quels travaux ?

L’assemblée générale des copropriétaires décide des travaux à réaliser, et de leur nombre dépend le montant de l’éco-PTZ :

7 000€ par logement pour l’isolation des parois vitrées et des portes
30 000€ par logement pour trois actions de travaux
50 000€ par logement pour cinq actions de travaux

Par « types de actions », on entend les « actions efficaces d’amélioration de la performance énergétique » telles que décrites dans un arrêté du 30 mars 2009. Il s’agit, par exemple, de l’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur ou des parois vitrées ; l’installation d’une régulation ou le changement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, avec l’installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables ; l’isolation des planchers bas.

Le gain énergétique à l’issue des travaux doit être mesurable – au moins 35% par rapport à la consommation annuelle conventionnelle -, ce qui implique un diagnostic énergétique préalable de la copropriétés. C’est l’une des conditions de l’octroi de ce prêt collectif sans intérêt et remboursable sur 15 ans, avec l’ancienneté de l’immeuble – il doit être achevé depuis au moins deux ans – et bien sûr l’accord de l’assemblée générale.

La demande d’éco-PTZ Copropriété est à réaliser dans les trois mois suivant le début des travaux, par le syndicat de copropriétaires. Elément important, ce type de prêt ne peut pas bénéficier de la garantie de l’Etat, comme c’est le cas pour les éco-PTZ individuels. Une caution solidaire est donc nécessaire. Une fois le prêt versé, chaque copropriétaire rembourse au syndic à auteur de la quote-part de son ou ses lot(s) dans la copropriété.

Le cumul possible avec MaPrimeRenov’ collective

Cet éco-prêt collectif est cumulable avec d’autres aides à la rénovation, pour les copropriétés dans leur ensemble comme pour les propriétaires de manières individuelle. Le Budget 2024 entérine en particulier le cumul possible avec MaPrimeRenov’ copropriétés, alors que cette aide de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) ne rencontre pas un franc succès, c’est le moins que l’on puisse dire : les copropriétés ne représentent que 1% des dossiers déposés.

Comme pour l’éco-prêt à taux zéro, l’aide MaPrimeRenov’ copropriétés est versée directement au syndic, dans le but de simplifier les démarches et les paiements. La copropriété doit être immatriculée au Registre national des copropriétés et faire appel à un opérateur AMO (Assistance à maîtrise d’ouvrage) que l’ANAH finance à hauteur de 30%. C’est à prendre en considération au moment d’établir un budget prévisionnel pour les travaux à réaliser.

Les conditions d’accès à MaPrimeRenov’ sont également plus contraignantes : l’immeuble doit avoir été construit il y a plus de 15 ans et être occupé à au moins 75% par des résidences principales.

Isolation, ventilation, système de chauffage et d’eau chaude, régulation : seuls les travaux subventionnés sont éligibles à cette aide. Un site dédié en dresse la liste.

Autre solution financière, le dispositif des Certificats d’économie d’énergie (CEE) est bien accessible aux copropriétés sous forme de « coups de pouce » et sur présentation de devis détaillés.

L’élargissement des aides et des possibilités de cumul, la simplification de la prise de décision en assemblée comme des démarches du syndic devrait encourager à la rénovation énergétique des copropriétés. La Régie Immobilière Fiducia – RIF, vous apporte éclairages utiles et accompagnements personnalisés, n’hésitez pas à nous contacter.