La rénovation énergétique des bâtiments en général, des copropriétés en particulier, est un enjeu majeur. Mais dans les immeubles, le coût de la rénovation se confronte à celui de l’énergie, alors que les charges de copropriété s’envolent. Les travaux sont souvent lourds : isolation par l’extérieur, changement du système de chauffage, remplacement des fenêtres… De nouvelles mesures vont entrer en vigueur pour simplifier le financement par les copropriétés de leurs travaux de rénovation énergétique.
L’éco-PTZ Copropriétés pour lever des freins financiers
Le coût est le principal frein à la rénovation énergétique des copropriétés. En 2021, une enquête Hellio avait conclu que :
- 53% des copropriétés n’envisageaient pas de tels travaux
- Pour 75% d’entre elles, la raison était financière
A la même époque, le rapport Sichel « pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés » annonçait la couleur : 25000€ pour faire passer un logement collectif de la catégorie de performances énergétiques F à la catégorie B. Et encore, nous n’étions pas, encore en période de flambée des prix de l’énergie et d’inflation sur celui des matériaux.
La loi de finances 2024 entend résoudre – pour partie – ce problème avec l’éco-PTZ Copropriétés. Jusqu’à présent en effet, les éco-prêts à taux zéro accessibles pour des travaux de rénovation énergétique étaient individuels : chaque propriétaire y souscrivait en fonction de la part à payer pour son lot. Autre changement, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein, travaille toujours sur sa réforme du droit des copropriétés. Celle-ci pourrait intégrer une révision des règles de vote des travaux de rénovation en assemblée générale, avec un passage à la majorité simple.
L’éco-PTZ copropriétés simplifie l’accès ce prêt à taux zéro, puisqu’il est souscrit par le syndic de copropriétés, pour deux types de travaux de rénovation : sur les parties et équipements communs, mais aussi sur certains travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives. A noter que la souscription d’un tel prêt n’empêche pas les copropriétaires d’accéder à un éco-PTZ individuel pour des travaux concernant exclusivement leur logement.
Un éco-PTZ collectif, quel montant pour quels travaux ?
L’assemblée générale des copropriétaires décide des travaux à réaliser, et de leur nombre dépend le montant de l’éco-PTZ :
- 7 000€ par logement pour l’isolation des parois vitrées et des portes
- 30 000€ par logement pour trois actions de travaux
- 50 000€ par logement pour cinq actions de travaux
Par « types de actions », on entend les « actions efficaces d’amélioration de la performance énergétique » telles que décrites dans un arrêté du 30 mars 2009. Il s’agit, par exemple, de l’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur ou des parois vitrées ; l’installation d’une régulation ou le changement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, avec l’installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables ; l’isolation des planchers bas.
Le gain énergétique à l’issue des travaux doit être mesurable – au moins 35% par rapport à la consommation annuelle conventionnelle -, ce qui implique un diagnostic énergétique préalable de la copropriétés. C’est l’une des conditions de l’octroi de ce prêt collectif sans intérêt et remboursable sur 15 ans, avec l’ancienneté de l’immeuble – il doit être achevé depuis au moins deux ans – et bien sûr l’accord de l’assemblée générale.
La demande d’éco-PTZ Copropriété est à réaliser dans les trois mois suivant le début des travaux, par le syndicat de copropriétaires. Elément important, ce type de prêt ne peut pas bénéficier de la garantie de l’Etat, comme c’est le cas pour les éco-PTZ individuels. Une caution solidaire est donc nécessaire. Une fois le prêt versé, chaque copropriétaire rembourse au syndic à auteur de la quote-part de son ou ses lot(s) dans la copropriété.
Le cumul possible avec MaPrimeRenov’ collective
Cet éco-prêt collectif est cumulable avec d’autres aides à la rénovation, pour les copropriétés dans leur ensemble comme pour les propriétaires de manières individuelle. Le Budget 2024 entérine en particulier le cumul possible avec MaPrimeRenov’ copropriétés, alors que cette aide de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) ne rencontre pas un franc succès, c’est le moins que l’on puisse dire : les copropriétés ne représentent que 1% des dossiers déposés.
Comme pour l’éco-prêt à taux zéro, l’aide MaPrimeRenov’ copropriétés est versée directement au syndic, dans le but de simplifier les démarches et les paiements. La copropriété doit être immatriculée au Registre national des copropriétés et faire appel à un opérateur AMO (Assistance à maîtrise d’ouvrage) que l’ANAH finance à hauteur de 30%. C’est à prendre en considération au moment d’établir un budget prévisionnel pour les travaux à réaliser.
Les conditions d’accès à MaPrimeRenov’ sont également plus contraignantes : l’immeuble doit avoir été construit il y a plus de 15 ans et être occupé à au moins 75% par des résidences principales.
Isolation, ventilation, système de chauffage et d’eau chaude, régulation : seuls les travaux subventionnés sont éligibles à cette aide. Un site dédié en dresse la liste.
Autre solution financière, le dispositif des Certificats d’économie d’énergie (CEE) est bien accessible aux copropriétés sous forme de « coups de pouce » et sur présentation de devis détaillés.
L’élargissement des aides et des possibilités de cumul, la simplification de la prise de décision en assemblée comme des démarches du syndic devrait encourager à la rénovation énergétique des copropriétés. La Régie Immobilière Fiducia – RIF, vous apporte éclairages utiles et accompagnements personnalisés, n’hésitez pas à nous contacter.
