Le dispositif de défiscalisation sur les investissements immobiliers neufs tirera sa révérence en décembre 2024. Issu de la loi Pinel, ce dispositif aura vécu une décennie et concerné environ 35 000 logements par an. 2024 est donc la dernière année pour que les investisseurs privés bénéficient des avantages Pinel.
Pourquoi Bercy met fin au dispositif Pinel
Si l’on compare les chiffres de la construction immobilière en France à ceux des investissements en loi Pinel, ces derniers représentent 48% des ventes de logements neufs(1), mais attention, uniquement dans les zones concernées. Les principales conditions d’accès à ce dispositif sont en effet une délimitation géographique (les « zones éligibles ») et la mise en location du logement.
En contrepartie, les investisseurs privés bénéficient d’une réduction d’impôts selon la durée de location, à savoir six, neuf ou douze ans. Cette réduction, initialement de 12%, 18% ou 21% du prix du bien acquis, a été revue en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%. Elle subira un nouveau coup de rabot en 2024 : 9%, 12% et 14%.
Bercy a estimé que la loi Pinel n’avait pas démontré son efficacité pour répondre aux enjeux de développement de l’immobilier neuf. « Résultats insuffisants » sur la copie d’examen ! Avec un coût jugé trop élevé pour les finances publiques, la première ministre Elisabeth Borne a tranché dès le début de l’année 2023 et annoncé la fin du dispositif au 31décembre 2024 devant le Conseil national de la refondation consacré au logement.
Et la loi Pinel de défiscalisation sur l’investissement immobilier sera alors remplacée par… Rien du tout en réalité. Le gouvernement, dit-on, souhaite réévaluer les politiques de soutien à l’immobilier neuf afin de « résoudre la crise du logement ». Entretemps, il se concentre sur l’aide aux investisseurs institutionnels, via le Logement locatif intermédiaire – ou LLI – avec des loyer plafonnés et inférieurs au prix du marché dans le parc privé.
Une dernière année Pinel ou Pinel + pour les investisseurs privés
Il reste donc une année aux investisseurs privés pour bénéficiers des avantages fiscaux d’un achat immobilier en loi Pinel. L’une des particularités du dispositif est son évolution permanentes, notamment sur les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mais aussi sur son zonage. L’objectif étant la construction en zones tendues, la liste des communes concernées est revue d’année en année. En 2023, est également apparue une distinction entre le « Pinel classique », avec ses taux de réduction d’impôts dégressifs et le « Pinel + » avec maintien des taux de réduction sous conditions de construction dans un Quartier prioritaire de la ville (QPV) ou sur critères énergétiques. Au fil des ans, la transition écologique et la performance énergétique des logements se sont en effet invitées de plus en plus fortement dans la conditionnalité de l’accès au dispositif.
Ces évolutions permanentes ont peut-être « refroidi » certains investisseurs, mais pour tenter de faire simple, les principales conditions pour bénéficier de la défiscalisation sont les suivantes :
- Achat d’un logement neuf ou en VEFA situé dans un bâtiment d’habitation collectif
- Logement construit dans une zone tendue, connaissant un déséquilibre plus ou moins important entre l’offre et la demande
- Mise en location du logement pendant au moins six ans, avec plafonnement du loyer et des ressources des locataires
- Niveau global de performances énergétiques minimal
Le niveau de « qualité d’usage et de confort » est un critère supplémentaire pour l’accession au Pinel + : taille minimale des logements, existence d’espaces extérieurs privatifs, double orientation pour les plus grands logements. Le niveau d’exigence environnementale s’élève encore en 2024 puisque les logements construits ou acquis l’année prochaine devront présenter un diagnostic de performances énergétiques de Classe A.
Lyon en zone A, l’investissement Pinel accessible dans la ville Lumière
Le zonage a été revu par un arrêté du 2 octobre 2023 et 200 communes ont basculé d’une catégorie à l’autre. Pour mémoire, les communes françaises sont classées dans cinq catégories selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Les zones A, Abis et B1 sont ainsi dites « tendues », la zone B2 « en déséquilibre » et zone C « non tendues ». Seuls sont désormais éligibles au dispositif Pinel les logement construits dans une zone tendue – le resserrement fut une autre évolution des conditions d’accès. Pour connaître précisément dans quelle catégorie se trouve une commune, il existe un simulateur.
La ville de Lyon est située en zone A, tout comme Villeurbanne. Celle-ci rassemble les grands villes de France où le marché immobilier est particulièrement tendu. Bourgoin-Jallieu, pour sa part, se situe en zone B1 et fait donc également partie des communes où il est possible d’investir en loi Pinel. Sur la métropole de Lyon, les Quartiers prioritaires de la ville sont quant à eux concernés par le dispositif Pinel +, des villes telles Bron, Vénissieux, Saint-Fons, Givors ou encore Meyzieu se situent en zone B1 et abritent des QPV de la métropole.
Un investissement immobilier réclame de la réflexion et un dossier solide. N’hésitez pas à vous faire accompagner par la Régie immobilière Fiducia – RIF à Lyon ou à Bourgoin-Jallieu.
- Selon une évaluation réalisée à la demande du ministre des Comptes publics, de la Cohésion des territoires et du Logement par l’Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable.
