On les appelle frais d’acquisition ou frais de notaire, et ils doivent être acquittés par l’acheteur du bien, neuf ou ancien, maison ou appartement. Combien devrez-vous payer à votre notaire lorsque vous achèterez un bien immobilier ? Le plus simple, pour le savoir, est d’utiliser un simulateur, par exemple sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). Mais de quoi se composent précisément ces frais ?
Le rôle du notaire dans la vente d’un bien immobilier
Quel que soit son domaine d’intervention, pour un achat immobilier ou autre, le notaire est défini comme « un officier public et ministériel chargé d’authentifier les actes pour le compte de ses clients. Il a également un rôle de conservation des actes et de conseil juridique ». Les ventes immobilières font partie des cas où le recours à un notaire est obligatoire.
Mais quel est le rôle exact du notaire dans le cadre d’un achat immobilier ? En réalité multiple. Le notaire :
- fournit des conseils précieux sur les points à vérifier, les précautions à prendre…
- se charge des formalités de préparation de la vente, c’est-à-dire la période entre la signature du compromis et la vente définitive
- effectue les vérifications d’état-civil, juridiques, administrative (situation hypothécaire, permis de construire, attestation dommages-ouvrages, documents d’urbanisme, etc.)
- fait le lien avec la banque de l’acquéreur pour le déblocage des fonds ou des prêts
- fixe le rendez-vous de la signature de l’acte de vente
- remet l’attestation de propriété à l’acheteur et se charge de publier le transfert de propriété au service de la publicité foncière
- calcule le montant de l’impôt sur la plus-value lorsque la vente n’est pas exonérée
Il est possible de faire appel aux services d’un notaire avant ou après la signature du compromis de vente. Celle-ci peut en effet se faire entre particuliers ou avec l’aide d’un agent immobilier – on parle alors de signature sous seing privé. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur (5 à 10% du prix) l’est bien, en revanche, au notaire.
C’est enfin le notaire qui verse la somme due au vendeur au terme de la vente, dans un délai variant entre deux jours à trois semaines après la signature de l’acte définitif et exclusivement par virement bancaire.
Que comprennent les frais d’acquisition, comment les calculer ?
Évidemment, l’intervention d’un notaire lors d’une transaction immobilière a un coût. Celui-ci est globalement estimé à 7 à 8% du prix de vente pour un logement ancien, 2 à 3% pour un logement acheté sur plans. Il faut cependant savoir que le terme frais d’acquisition est plus approprié que celui de frais de notaire dès lors que l’officier ministériel ne perçoit en réalité qu’une petite partie, 15% à 20%, de ce que l’acquéreur lui verse. Comment se décomposent ces frais ?
Les droits de mutation
Les droits de mutation, ou droits d’enregistrement, constituent les droits et les taxes qui sont perçus par le notaire, mais en réalité au nom de l’État et des collectivités locales. Ils s’élèvent de 5,09% à 5,81% du prix de vente, ainsi répartis :
- une taxe départementale de 3,8% ou 4,5%
- une taxe communale de 1,2%
- une taxe nationale correspondant à 2,37% du montant du droit départemental
Les DMTO – pour droits de mutation à titre onéreux – varient donc selon le département : sur l’année 2021-2022, ils s’élevaient à 5,81% du prix de vente dans le Rhône, 5,11% en Isère. Mais ils s’apprêtent à augmenter dès juin 2022 en Isère, le Département ayant acté une augmentation de ces DMTO à 4,5%.
Ces droits d’enregistrement sont toutefois largement réduits dans certains cas, à savoir la vente d’un immeuble neuf soumis à TVA ou l’acquisition d’un bien avec engagement de revente dans les 5 ans.
A noter que dans le cadre d’une vente en copropriété, le syndic peut également facturer au vendeur des frais de dossier, entre 150€ et 800€. Ces droits de mutations particuliers doivent cependant être prévus dans le règlement et avoir été votés en assemblée générale.
Les honoraires du notaire
La somme réellement perçue par le notaire se divise entre les débours et les émoluments. Les premiers correspondent aux frais avancés par l’officier ministériel lors de la période de vente (déplacements, garanties hypothécaires…). Ils sont en réalité assez faibles, représentant moins de 1% du montant du bien immobilier.
Restent donc les émoluments, soit la rémunération du notaire. Celle-ci est réglementée et se calcule par tranches puisque le tarif est proportionnel au prix de vente. En 2022, le barème des frais de notaire est le suivant :
- Taux de 3,870% par tranche de 0 à 6 500€
- Taux de 1,596% par tranche de 6 500 à 17 000€
- Taux de 1,064% par tranche de 17 000 à 60 000€
- Taux de 0,799% par tranche supérieure à 60 000€
Les notaires ont la possibilité d’appliquer des remises de frais à leurs clients, jusqu’à 20% sur les tranches d’assiettes supérieures à 100 000€, mais il devra dans ce cas l’appliquer à l’ensemble de ses clients.
Ces frais d’acquisition peuvent sembler compliquer à définir précisément, en fonction de la situation. N’hésitez pas à faire appel à la Régie Fiducia pour obtenir de plus amples informations, en particulier si vous souhaitez acheter en copropriété.
