Retour sur la réforme du DPE pour les petits logements entrée en vigueur le 1er juillet 2024, nouvelles règles !

En écho avec la crise qui impacte le secteur de l’immobilier et plus spécifiquement le marché locatif, le gouvernement a apporté quelques ajustements dans le calcul des étiquettes énergétiques du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Le calendrier d’interdiction à la location des biens considérés comme des passoires énergétiques a commencé depuis janvier 2023 (pour les pires logements de classe G considérés comme les plus énergivores : + 450 kWhEP/m²/an), et se poursuit avec des échéances qui se rapprochent (janvier 2025 pour les autres logements classe G, puis janvier 2028 pour les classes F…).

Voici déjà 2 ans que la loi Climat et Résilience (votée été 2022) contraint les propriétaires de biens aux étiquettes énergétiques les plus basses et désireux de mettre leur biens à la location, à engager des travaux de rénovation de leurs habitats. Une loi qui manquait encore quelque peu d’équité pour les logements de petites surfaces, dont la part d’eau chaude peut impacter réellement le classement (ballon d’eau chaude surdimensionné…). Depuis le 1^er juillet,  la réforme du DPE apporte une légère respiration à plus de 200 000 logements étiquetés comme très énergivores. RIF groupe immobilier présent à Lyon, mais aussi à Bourgoin-Jallieu et à La Tour-du-Pin revient sur une réforme qui ambitionne un mode de calcul du DPE plus équitable et qui offre un léger sursis calendaire aux propriétaires-bailleurs de ces passoires thermiques.

Depuis le 1^er juillet 2024, 11% du parc immobilier français bénéficie de la réforme du DPE

En avril dernier nous vous partagions ici même un focus sur cette réforme à venir du DPE pour les logements de moins de 40 m², c’est chose faite maintenant, la réforme est désormais en vigueur depuis le 1^er juillet dernier. Revenons quelques instants – car c’est un enjeu majeur – sur la Loi Climat et Résilience et les obligations qu’elle impose aux propriétaires de biens immobiliers, désireux de louer leurs logements.

Légalement ils sont contraints de fournir à leurs locataires un logement considéré comme « décent », c’est-à-dire devant respecter un seuil minimum de performance énergétique. Pour cela un calendrier a été mis en place il y a deux ans par le gouvernement, avec des échéances précises et séquencées selon l’étiquette énergétique des logements :

Seuils de performance énergétique obligatoires par la loi :
– Depuis le 1er janvier 2023, – de 450 kWhEF/m²/an pour les biens classés G au DPE;
– A partir du 1er janvier 2025, les biens devront avoir à minima une étiquette F au DPE;
– A partir du 1er janvier 2028, les biens devront afficher un classement d’au moins E au DPE.
Et à partir du 1^er janvier 2034 (date butoir), l’intégralité des logements du parc immobilier français devront être classés D au DPE, pour pouvoir être loués.

Un classement DPE qui depuis 2022 pose sans détour un calendrier visant à favoriser la rénovation énergétique des logements et notamment des fameuses passoires thermiques et à renforcer cette transition énergétique du parc immobilier, indispensable au regard de l’urgence climatique.

Mais voilà, le constat a été fait, les logements de petites surfaces étaient plus impactés par ces obligations légales, car souvent considérés comme plus énergivores que les autres biens. Pourquoi ? Simplement par un mode de calcul de ces étiquettes énergétiques qui leur était défavorable. En effet, le calcul du DPE était jusqu’au 1^er juillet dernier plus impactant pour les petites surfaces avec une part de l’eau chaude sanitaire pesant plus fortement sur le classement, et sans aucun lien avec le nombre d’occupants.

Christophe Béchu, ministre alors de la Transition écologique, avait engagé en février 2024 la révision du DPE pour les logements ayant une surface inférieure à 40 m². Une réforme du DPE qui propose désormais un mode de calcul plus juste et qui ouvre un sursis de 3 ans supplémentaires aux propriétaires pour engager leurs travaux de rénovation énergétique. L’Ademe (Agence de la transition écologique) propose un simulateur en ligne qui leur permet de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien (en indiquant l’ancien DPE). 140 000 logements sortent ainsi de la case « passoires thermiques » contraints par un calendrier qui était intenable.

Un sursis offert par le nouveau DPE petites surfaces, mais la planification de rénovations reste nécessaire

PriceHubble a effectué une étude du DPE auprès de plus de 880 000 appartements de petites surfaces pour mieux estimer l’impact de cette réforme du DPE, même si bien entendu il n’est pas réalisable de mesurer concrètement la proportion précise de biens mis en location. Résultat des classements : 13% sont en classes G, soit plus de 590 000 logements. Seuls 20,4% d’entre eux quitteront la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En poussant un peu l’analyse, ils ont constaté qu’environ 2 % des biens classés G et 33% des biens classés F allaient pouvoir basculer en classe E, voire D.

La réforme du DPE pour les petites surfaces, devrait donc permettre, en théorie, à pas loin de 220 000 appartements de sortir de ce classement dit « passoire thermique ». Un chiffre encourageant pour le marché locatif en tension dans beaucoup de villes françaises. Le nouveau DPE petites surfaces va également avoir un impact sur les logements classés F : toujours selon PriceHubbe, 33% d’entre eux peuvent bénéficier depuis le 1^er juillet 2024 d’un DPE optimisé les sortant de la catégorie des logements énergivores.

Mais attention ces propriétaires bailleurs ne doivent pas pour autant s’endormir sur leurs lauriers. Il leur incombe dès à présent de planifier la rénovation de leurs biens immobiliers… En effet dès le 1^er janvier 2028, l’intégralité des logements encore classés G et F ne pourront plus du tout être loués… 3 ans pour transformer leurs logements de petites surfaces en biens immobiliers beaucoup moins énergivores….

Il est bien question ici d’un sursis qui offert par cette réforme DPE petites surfaces, mais pas d’une dispense de responsabilités !

Vous souhaitez en savoir plus sur la réforme du DPE pour les logements de moins de 40 mètres carrés, ou sur tous les sujets liés à la rénovation énergétique de vos biens ? Les professionnels de l’immobilier RIF vous apportent conseils, accompagnements et éclairages utiles. Contactez-nous , nous sommes au plus près de vos besoins, à Lyon, Bourgoin-Jallieu ou à La Tour-du-Pin.