Avec plus de 1,1 million de ventes en 2022, le marché de l’immobilier français a affiché jusqu’à présent sa bonne santé. Qu’en sera-t-il en 2023, dans un contexte d’inflation et d’incertitudes, ainsi que de hausse des taux d’intérêt ? Est-ce le bon moment pour vendre ou bien acheter sa résidence principale, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F. vous apporte quelques éclairages utiles.
Vendre dans une ville moyenne plutôt que dans une métropole
Les années 2021 et 2022 ont battu des records en termes de transactions immobilières. Aussi, même si ces dernières baissent en 2023, on ne pourra pas pour autant en déduire que le marché se porte mal. Au contraire, sa croissance devrait se poursuivre, simplement sur un rythme plus mesuré.
Pour les personnes qui souhaitent céder un bien, et qui ont tout intérêt à vendre au meilleur prix¸ la localisation du logement sera un facteur de première importance. En effet, les prix ont tendance à se tasser voire à diminuer dans les plus grandes métropoles, Paris en tête. A l’inverse, les villes moyennes tirent leur épingle du jeu. Ainsi, sur Lyon et au 1er février, les prix de vente avait baissé de 1,4% sur les trois derniers mois, selon la FNAIM, pour s’établir en moyenne à 5 033€/m². Dans la périphérie, la baisse est également importante et il faut donc s’éloigner pour voir les prix se stabiliser, voire augmenter. À Bourgoin-Jallieu par exemple, les prix de l’immobilier étaient en hausse de 1,3% sur la même période. Bien sûr, les maisons et les appartements se vendent quasiment deux fois moins cher (2 833€/m² en moyenne pour les premières, 2 530€/m² pour les seconds (1)), mais les chances de vendre son bien immobilier au bon prix sont plus importantes.
Ces chiffres reflètent la tendance nationale, qui met aussi en lumière l’attractivité des zones rurales, où les prix devraient, eux, continuer à augmenter. La hausse était de 5% en 2022.
Côté prix, les acheteurs ont l’avantage
Cette évolution des prix de l’immobilier est donc à l’avantage des acheteurs. Ceux qui souhaitent acquérir un logement en ville profitent de la baisse, quand les personnes désirant s’installer dans une ville moyenne ou à la campagne bénéficient toujours de prix attractifs – en particulier sur les maisons, plébiscitées depuis la crise sanitaire.
Mais les vendeurs profitent aussi, dans les second et troisième cas, d’une demande plus importante, notamment de la part de primo-accédants, qui ont plus facilement accès au crédit immobilier sur des biens moins chers. N’oublions pas, non plus, qu’en période d’incertitudes – et il y en a beaucoup actuellement ! – la pierre reste une valeur refuge qui incite à l’achat.
Enfin, que les vendeurs lyonnais se rassurent : la capitale des Gaules et sa périphérie poursuivent leur croissance démographique, alors que l’offre de logements neufs est en chute libre (-16% entre 2021 et 2022), ce qui augmente mathématiquement leurs chances de vendre un bien plus ou moins ancien.
Des taux d’emprunt à la hausse
Acheter un bien immobilier, c’est aussi souscrire un crédit dans l’immense majorité des cas. Et sur ce point, mieux vaut se dépêcher. En effet, les taux de crédit continuent d’augmenter, même si la hausse de février est moins sensible qu’en janvier. Le taux d’emprunt sur 20 ans se situe actuellement à 2,8% en moyenne, 2,33% pour les meilleurs dossiers, hors coût des sûretés et assurance emprunteur. Rappelons qu’il oscillait entre 0,80% et 1,28% l’an dernier à la même époque.
Une hausse constante et progressive des taux d’emprunt en 2023, c’est bien ce que prévoient les courtiers en immobilier, jusqu’à 3,5% cet été, puis 4% en fin d’année pour les prévisions les plus pessimistes.
Des changements notables sont cependant survenus récemment, plutôt à l’avantage des emprunteurs. Le premier est la mensualisation du taux d’usure, c’est-à-dire des frais liés à l’obtention du crédit. La révision mensuelle, par la Banque de France, devrait permettre aux banques d’ajuster leurs barèmes de manière plus agile.
La seconde évolution concerne l’assurance emprunteur puisque depuis le mois de septembre, il est possible de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans attendre la date d’échéance. En trouvant un contrat moins cher pour des garanties similaires, les acheteurs peuvent donc faire de solides économies, jusqu’à diviser par trois le coût de l’assurance.
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