En février dernier, nous revenions dans un article sur les nouvelles réglementations annoncées pour 2024 dans l’immobilier. Côté financement, outre le prêt à taux zéro encore présent cette année malgré de nouveaux périmètres, et l’éco-PTZ prolongé, nous abordions également le calcul du taux d’usure, devenu trimestriel depuis le 1er janvier 2024.
Depuis le 1er février 2023, la Banque de France procédait encore à une révision mensuelle des taux, avec comme ambition de rendre plus aisé et au plus grand nombre d’emprunteurs, l’accès au crédit. Notons également qu’elle vient de publier pour le mois d’avril 2024 des taux d’usure qui sont tous en hausse. Les taux d’usure des taux des crédits immobiliers de plus de 20 ans passant notamment de 6,29 % à 6,39 %. Mais avant de revenir plus en détail sur les changements opérés depuis le 1er avril, RIF vous propose d’en savoir un peu plus sur le taux d’usure, à quoi ça sert, ses impacts, ses variations… Suivez le guide !
Taux d’usure dans l’immobilier, de quoi s’agit-il ?
En résumé, le taux d’usure correspond au taux maximal auquel un prêt peut être accordé. En d’autres mots, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer, dès lors qu’ils vous accordent un prêt. C’est un taux tous frais compris, qui inclut le taux facial (nominal) du prêt (soit le taux d’intérêt fixé lors de l’opération d’emprunt ou de prêt, et qui est noté dans le contrat liant l’emprunteur et le prêteur, servant à calculer les intérêts dus), comme d’autres éléments obligatoires, tels l’assurance emprunteur (imposée la plupart du temps par les établissements bancaires), ou les frais de dossiers. Au-delà de la limite posée par le taux d’usure, le taux devient usuraire, rendant alors impossible la souscription d’un prêt.
Chaque trimestre la Banque de France révise les taux d’usure selon un calcul récurrent : à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers. Le Journal officiel publie à la fin de chaque trimestre les nouveaux seuils, valables durant tout un trimestre. Depuis le 1er avril (et non ce n’est pas une plaisanterie) les nouveaux taux ont été posés.
Et précision importante, il n’existe pas un seul et unique taux d’usure ! En effet, il varie selon le type de prêt contracté, le montant du prêt, sa durée. Le taux d’usure s’applique tout autant aux prêts immobiliers, mais aussi aux crédits à la consommation, comme aux découverts autorisés en compte, ou encore aux crédits renouvelables.
Taux d’usure dans l’immobilier, en quoi est-il utile ?
Fixer un taux d’usure permet donc vous l’aurez compris de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui pourraient lui être proposés par les organismes bancaires, ou autres sociétés de prêts. En effet, avec des taux d’intérêt beaucoup trop conséquents, l’emprunteur pourrait basculer dans une situation financière des plus complexes. Sans compter que d’un point de vue plus méta, cela pourrait également venir impacter l’économie globale. On peut donc dire que le taux d’usure joue en quelque sorte un rôle de régulateur.
Retour à une actualisation trimestrielle et la hausse des taux d’usure en avril !
Pour la seconde fois en 2024, le taux d’usure est actualisé. En 2023 il a été actualisé mensuellement de façon temporaire. Pourquoi ? Afin d’apporter une solution à des situations ayant exclu certains emprunteurs de crédits immobiliers, alors pris dans un « effet ciseaux”, entre flambée des taux immobiliers et un taux d’usure à la traîne.
La question est désormais : hausse des taux d’usure, une bonne nouvelle ?
Dans l’hypothèse où le crédit immobilier vient à se stabiliser avec des taux évoluant de façon plus calme, la hausse des taux d’usure des crédits à la consommation, comme des rachats de crédits, peut s’avérer une bonne nouvelle. Selon le Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers en février est repassé, sous le seuil des 4 % (3,99 % au lieu de 4,13 %), affichant ainsi une baisse de 14 points de base.
Dans le marché immobilier du neuf, la baisse est notable également, les taux moyens passant de 4,08% à 3,90 % ! Quant à l’immobilier ancien, ils évoluent de 4,12 % à 4,01 %, (soit une baisse conséquente de 11 points de base).
Résultat ? Le delta entre les taux moyens et les taux d’usure semble donc être une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Ils ont en effet à nouveau la possibilité – un peu plus sereinement – de se projeter et de se positionner sur un projet immobilier. Selon Meilleurstaux.com pour le premier trimestre, le taux d’usure pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, s’élève à 6,39 %.
Taux d’usure en vigueur au 1er avril 2024 selon les prêts immobiliers
Notons qu’en ce qui concerne les prêts à taux fixe, le taux d’usure est fixé en écho à 3 temporalités : moins de 10 ans, de 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Quant aux prêts à taux variable (moins fréquents de nos jours et on comprend pourquoi), et de la même façon pour les prêts relais (disposant de taux d’usure spécifiques), les taux d’usure ne prennent pas en compte la durée des emprunts. (tableau ci-dessous : source : extrait du Journal officiel / Avril 2024)
Besoin d’en savoir plus sur le taux d’usure ? Vous avez un projet immobilier à Lyon, Bourgoin-Jallieu ou à la Tour-du-Pin ? Contactez-nous ! Les équipes RIF sont à vos côtés pour un accompagnement sur-mesure et en proximité.
