Copropriétés dégradées : comment les pouvoirs publics peuvent intervenir

La récente visite d’Emmanuel Macron à Marseille a remis le focus sur les grandes copropriétés dégradées. Ascenseurs en panne, logements insalubres, façades craquelées… Face à la situation, le président de la République a annoncé une opération de requalification d’intérêt national pour des copropriétés privées et un futur projet de loi sur l’habitat indigne. Mais en attendant, quelle est la situation en France ?

Copropriétés fragiles ou dégradées, de quoi parle-t-on exactement ?

La dégradation de certaines copropriétés privées n’est certainement pas un phénomène nouveau. Elles sont 110 000 en France, soit 18% du parc, à être qualifiées de « fragiles » par le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires. Lancé en 2019, le Plan Initiatives Copropriétés a permis jusqu’à présent la rénovation de plus de 56 000 logements. Il ne semble pourtant pas à la hauteur des enjeux.

Une copropriété est considérée comme fragile lorsque ses ressources financières ne lui permettent pas de maintenir un immeuble en bon état ou/et lorsque les charges de copropriété deviennent excessives et trop lourdes à porter. Certains immeubles peuvent également être victimes de malveillances de la part de propriétaires peu scrupuleux et peu enclins à prendre soin de leurs biens, quand ils n’ont pas tout bonnement disparu dans la nature. Le futur projet de loi devrait tout particulièrement cibler « les mauvais payeurs et les marchands de sommeil », selon les mots d’Emmanuel Macron, en rendant plus facile l’expropriation.

Des immeubles glissent ainsi inexorablement vers la dégradation, jusqu’à parfois provoquer des drames humains. L’incendie de Vaulx-en-Velin, qui a coûté la vie à 10 personnes dont 4 enfants en décembre 2022, en est une terrible illustration : la copropriété dégradée de 7 étages était squattée en rez-de-chaussée, d’où est parti le feu. Sans en arriver à cette extrémité, les copropriétés dégradées sont synonymes de multiples soucis du quotidien pour leurs occupants, souvent des locataires.

Comment la puissance publique peut intervenir dans des copropriétés privées

Le terme de grandes copropriétés dégradées s’applique ici à des copropriétés privées, aux lots détenus par différents propriétaires. Ces derniers ont la charge de l’administration et de la conservation de leur immeuble, via leur syndic de copropriété. Leur fonctionnement est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’État a cependant plusieurs moyens d’intervention sur ces copropriétés privées, lorsque les conditions de vie des habitants deviennent très difficiles, parfois impossibles. Des dispositifs ont notamment été mis en place par la loi Alur de 2014, et la loi Élan de 2018.

Dès lors que la dégradation d’une copropriété « peut mettre en danger la sécurité ou la santé de ses occupants et riverains », les pouvoirs publics ont la possibilité de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser une situation d’habitat insalubre ou dangereux, par arrêté ou injonction. Ils peuvent également demander en justice la nomination d’un administrateur provisoire, si le syndic est défaillant ou s’il y a une vacance. Il s’agit en quelque sorte d’une mise sous tutelle de la copropriété. Sur les questions financières, un mandataire ad hoc peut enfin être nommé via une procédure d’alerte et dès les premiers signes de dégradation.

Restauration des copropriétés : qu’est-ce que le dispositif ORCoD ?

Prendre la main sur une copropriété dégradée ne suffit pas pour la rénover. Encore faut-il qu’elle entre dans le cadre d’un projet de requalification, au pire d’accompagnement à sa disparition. Les OPAH – opérations programmées d’amélioration de l’habitat – font partie des plans de sauvegarde susceptibles d’être mis en œuvre. Elles restent toutefois complexes à déployer, impliquant un partenariat entre les pouvoirs publics, ici les collectivités locales, et les copropriétaires privés.

La loi Alur a instauré les dispositifs ORCoD (opération de requalification des copropriétés dégradées) et ORCoD-IN pour Intérêt National. Quatre ans plus tard, la loi Élan en a simplifié les procédures.

L’opération de requalification est mise en place par l’État, les collectivités territoriales ou leur groupement foncier, dans le cadre d’un projet de politique locale de l’habitat. L’ORCod intègre un ensemble d’outils, dont :

– la mobilisation d’outils coercitifs de lutte contre l’habitat indigne,

– le plan de relogement et d’accompagnement social des occupants,

– un dispositif d’intervention immobilière et foncière pour des actions d’acquisition et de portages de lots,

– un droit de préemption renforcé.

La copropriété, si tant est qu’elle puisse être sauvée, fait alors l’objet d’une requalification globale, qui inclut la réhabilitation du bâti, l’acquisition temporaire de logements et l’assainissement de la gestion.

Avant d’en arriver là, les copropriétés dégradées ou en alerte ont la possibilité de demander la mise en place d’un plan de sauvegarde au préfet, afin de résoudre des difficultés sociales, techniques et/ou financières. Mis en place en 2019, le registre national des copropriétés aide à repérer celles qui sont en voie de fragilisation.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à demander conseil à la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F. Nos experts de l’immobilier, à Lyon comme à Bourgoin-Jallieu, sont à vos côtés pour échanger avec vous et vous apporter des éclairages utiles.