Publiée dans le journal officiel du 23 décembre dernier, la loi de finances 2024, vient cadrer la nature, mais également les montants, les diverses affectations des dépenses de l’État, ainsi que les ressources dont il dispose. Elle pointe par ailleurs de nouvelles dispositions pour l’immobilier.
Quelles sont-elles ? Fiscalité, réglementations, tour d’horizon des principaux changements pour l’année 2024.
La loi de finances 2024, prévisions en bref
Un déficit public à la baisse (4,4 % du PIB) pour 2024 correspondant tout de même à pas moins de 146,9 milliards d’euros. Un montant qui semble astronomique et qui pourtant pointe une amélioration de 18 Md€ au regard du déficit prévu par la Loi de Finance 2023.
Le texte de loi 2024 envisage l’ouverture de 586,6 Md€ d’autorisations d’engagement AE (les AE permettent d’engager des dépenses qui peuvent s’échelonner sur plusieurs exercices), mais également 582 Md€ de crédits de paiement (CP) au budget général. A cela la loi ajoute 2,6 Md€ en AE et 2,4 Md€ en CP en ce qui concerne les différents budgets annexes. Quant aux comptes d’affectation spéciale, ce sont 79,9 Md€ qui leur sont attribués.
Beaucoup de chiffres qui font un peu tourner la tête en ce qui concerne cette LDF 2024,
mais qu’en est-il plus précisément côté immobilier ? Un secteur qui évolue depuis plus d’un an dans un contexte tendu, complexe et parfois même très fragilisé…
Côté fiscalité, des échéances pour l’immobilier
Le dispositif Malraux
Un dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Rappelons que ce dispositif génère une réduction d’impôt de 22% ou de 30% du montant des dépenses engagées pour la restauration d’immeubles à caractère historique et esthétique (conditions : engagement en location de 9 ans et implantation dans les zones éligibles).
Le dispositif Pinel
Un dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 qui va permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages encore non négligeables. Rappelons qu’en acquérant un logement collectif implanté dans une zone dite tendue, ils obtiennent des réductions d’impôts variables selon la durée de mise en location de leurs biens. Il reste possible de bénéficier du Pinel à taux plein en investissant dans un logement neuf qui répond à différents critères : qualité d’usage, performances énergétiques et environnementales. Après le 31 décembre 2024, aucun dispositif fiscal en lien avec l’investissement locatif neuf ne semble prévu.
Le dispositif Denormandie
Un dispositif reconduit aussi, mais cette fois-ci pour une durée plus longue, jusqu’au 31 décembre 2026. Il donne accès (sous conditions) à une réduction d’impôt dans le cadre de l’acquisition d’un bien qui requiert de très gros travaux en rénovation. Selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans, la réduction d’impôt sera de 12%, 18% ou 21% du montant global d’achat).
Exonération d’impôts sur la taxe foncière
De 50 % ou 100% d’exonérations d’impôts sur la taxe foncière sont possibles durant 5 ans. Conditions ? Que le logement neuf réponde précisément à certains critères de performance énergétique. De 50% ou 100%, durant 3 ans pour les acquéreurs qui doivent engager des travaux de rénovation conséquents pour leurs logements.
Côté TVA ?
La redéfinition du taux de TVA à 5,5% est repoussée : la loi de finances 2024 proroge la date de publication de l’arrêté devant définir le champ d’application des travaux de rénovation énergétique des logements éligibles au taux de réduit de TVA (5,5%). Pour le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation dits non-énergétiques, il est conservé à 10%. Quant aux locations meublées fournissant – outre le logement – un certain nombre de prestations (petit-déjeuner, nettoyage des locaux…) elles sont aussi soumises à une TVA de 10%.
Les locations de résidences principales
La mesure qui permet aux personnes de louer ou de sous-louer en meublé (sous conditions) une partie de leur habitation principale afin de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur le montant de cette location, est prorogée jusqu’au 31 décembre 2026. Notons que ces revenus issus de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € ttc sur l’année.
Ventes en zones dites tendues
Les ventes de biens immobiliers (ou de terrains) dans des zones affichées comme tendues : permet (sous conditions) des abattements (70%) sur la plus-value réalisée. Une mesure prolongée en 2024. L’acquéreur s’engage à construire un programme immobilier avec logements sociaux ou intermédiaires : l’abattement peut aller jusqu’à 85%.
Côté financements, les mesures 2024 dans l’immobilier
Le Prêt à Taux Zéro encore présent en 2024 mais nouveaux contours se dessinent
Alors que les prévisions semblaient plutôt pessimistes quant à son maintien, le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les logements collectifs neufs éligibles en zone tendue. Vous achetez dans l’ancien, le prêt n’est alors possible que sous conditions (achat en zone détendue : B2 et C, travaux d’amélioration pour tendre vers le niveau de performance énergétique requis, pas de chauffages qui fonctionnent aux énergies fossiles…). Le PTZ reste ouvert dans l’ensemble des zones géographiques pour les logements neufs avec BRS (baux réels solidaires, mais aussi aux logements neufs en location-accession (PSLA). Les modalités d’éligibilité du PTZ sur l’année 2024 évoluent, avec des tranches de revenus revues à la hausse.
L’éco-PTZ également prolongé
Et ce, jusqu’au 31 décembre 2027. Un prêt qui rappelons-le permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Un éco-PTZ complémentaire, et ce, peu importe la nature des travaux financés initialement, peut maintenant être accordé avec la loi de finances 2024 (30 000 € et sous conditions : 50 000 €). Des modalités nouvelles qui s’appliquent uniquement aux offres de prêts émises à compter d’une date fixée par décret (au plus tard à partir du 1er avril 2024). Un Éco-PTZ Copropriétés, permet également aux copropriétaires d’engager des travaux dans leurs immeubles. Et un éco-PTZ Copropriétés complémentaire est également possible (un décret est attendu à ce sujet).
Le Prêt Avance Mutation où en est-il ?
Aussi nommé PAM, ou Prêt Avance Rénovation, c’est un prêt hypothécaire sur le logement. Il permet aux propriétaires de financer des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Notons qu’un PAM à taux zéro (50 000 €), peut maintenant être accordé (sous conditions de ressources) pour des travaux de rénovation énergétique (résidence principale, et bien achevé depuis plus de 2 ans). Non cumulable avec un PTZ ou un éco-PTZ pour des travaux identiques.
Qu’en est-il pour le taux d’usure ? Notons une légère respiration côté obtention des prêts immobiliers
Alors que le calcul des taux d’usure redevient trimestriel, quelques assouplissements sont à retenir côté obtention d’un crédit immobilier : Il est désormais possible d’emprunter sur 27 ans si les travaux de rénovation engagés correspondent à un montant d’au moins 10% du montant total de l’opération. De plus les intérêts des prêts relais ne sont maitenant plus comptabilisés dans le taux d’endettement des ménages.
Le PEL revalorisé
Le Plan Épargne Logement permet une bonification du taux sur une partie de son crédit immobilier. La rémunération des sommes épargnées sur le PEL est désormais revalorisée à 2,25% (pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024), contre 2% (PEL ouverts au 1er janvier 2023). Pour les PEL ouverts entre août 2016 et décembre 2022, le taux est de 1%.
MaPrimeAdapt, une nouvelle aide en 2024
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, cette nouvelle aide de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), est accordée pour les travaux d’adaptation des logements à destination de personnes âgées et en perte d’autonomie précoce (60 à 69 ans). Mais aussi pour les personnes âgées de 70 ans ou plus, ou encore pour des personnes en situation de handicap.
Côté locations du nouveau en 2024 ?
Le bouclier loyer prolongé
Depuis l’automne 2022, la hausse de l’IRL est plafonnée par un bouclier : 3,5% en métropole, 2% à 3,5% en Corse, 2,5% en Outre-mer. Un dispositif qui est prolongé jusqu’au 31 mars 2024.
Location pour les biens vacants, encouragée
En résonance avec la tension locative actuelle, une prime de 5 000 € par logement est accordée pour les propriétaires mettant en location un bien vacant, ou encore leur résidence secondaire implantée en zone rurale.
Dernière année de location possible pour les logements classés G
Une location des logements les plus énergivores (nouveaux contrats) de plus en plus limitée. Ainsi les logements classés G au DPE ne pourront plus être loués à horizon 2025, les logements classés F en 2028 et en 2034 ceux classés E.
Le DPE Collectif s’impose
En résonance avec la loi Climat & résilience, les immeubles détenus par un seul propriétaire ainsi que les copropriétés de plus de 200 lots, (permis de construire a déposer avant le 1ᵉʳ janvier 2013), devront faire l’objet d’un DPE collectif.
Rénovation des passoires thermiques, un plafond du déficit foncier doublé
Dans la perspective d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens considérés comme des passoires thermiques, le plafond du déficit foncier imputable sur leur revenu est désormais porté à 21 400 € par an. Objectif ? Faire passer les logements d’une classe énergie E, F ou G à une classe A, B, C ou D avant le 31 décembre 2025.
Encadrement des loyers, de plus en plus de communes concernées
Fin 2023, déjà plus de 20 communes étaient concernées par l’encadrement des loyers. En 2024, cela devrait s’étendre encore avec : 24 communes au Pays basque, et 21 communes de la métropole de Grenoble qui ont candidatées.
Location de meublés tourisme, une fiscalité qui se fait moins avantageuse
Un abattement de 30% est dorénavant appliqué (50% avant) sur les recettes locatives dans le cadre du régime micro-BIC. Le seuil maximum de recettes chute également à 15 000 € (au lieu de 77 000 € pour les meublés non classés et 188 700 € pour ceux classés et les chambres d’hôtes).
Un abattement complémentaire (21%) est toutefois possible dans le cas où le meublé est classé et qu’il répond à 2 conditions cumulatives : des recettes locatives inférieures à 15 000 ht, un logement hors zones tendues.
Rénovation énergétique dans l’immobilier, des changements en 2024 ?
MaPrimeRénov, une hausse significative
C’est en 2020, que le dispositif MaPrimeRénov’ en lien avec la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique a été lancé. Versé par l’Anah, son montant se calcule selon les revenus du propriétaire du logement (occupant ou bailleur) ainsi que du bénéfice écologique des travaux.
Pour 2024 le budget global prévu lié à ce dispositif est désormais de 5 M€ (1,6 M€ de plus qu’en 2023). Objectif premier visé par l’État : 200 000 rénovations d’ampleur dès 2024.
Mon Accompagnateur Rénov
Mon Accompagnateur Rénov’ en place depuis le 1ᵉʳ janvier 2024. Son financement est assuré à hauteur de 100% pour les ménages très modeste (80% pour les modestes, 40% pour les intermédiaires, 20% pour les ménages dont les ressources sont supérieures – Plafond de 2 000 € ou 4 000 € pour des situations spéciales).
Vous souhaitez être accompagné dans votre projet immobilier à Lyon, La Tour-du-Pin ou encore à Bourgoin-Jallieu, les experts RIF sont à votre écoute pour un accompagnement professionnel, sécurisé et en proximité. Contactez-nous !
