Depuis le 1er novembre, la Ville de Lyon, mais aussi sa voisine de Villeurbanne, expérimentent l’encadrement des loyers. Comment fonctionne cette procédure ? Quelles sont les conséquences pour les bailleurs et pour les locataires ? Quel impact sur l’investissement immobilier locatif ? La régie immobilière Fiducia répond aux questions que vous pouvez vous poser
Comment fonctionne l’encadrement des loyers
La tension sur le marché immobilier lyonnais a motivé la métropole à mettre en place la procédure d’encadrement des loyers. Concrètement, un loyer de référence est fixé, à partir duquel les propriétaires ne peuvent appliquer une majoration supérieure à 20% – hors charges. C’est ce que l’on appelle le plafond. Le loyer de référence dépend de la localisation du bien, de sa surface, du nombre de pièces principales et de l’époque de construction. Il varie selon que le logement est loué vide ou meublé.
Pour prendre un exemple concret, pour un appartement T3 de 60 m² situé sur la place Bellecour à Lyon et construit avant 1946, le loyer de référence est de 12€/m². Avec la majoration de 20%, ce logement peut être loué 864€ par mois, hors charges.
Le plus simple consiste à se connecter sur le site officiel dédié, Mon Guichet Toodego, et à effectuer une simulation pour vérifier que le montant du loyer est bien conforme aux nouvelles règles.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Il existe cependant des subtilités, qui permettent aux bailleurs d’augmenter le prix de la location, ce que l’on appelle le complément de loyer. Celui-ci est applicable grâce à des éléments « exceptionnels » de localisation et/ou de confort, non pris en compte dans le loyer de référence.
Une qualité de logement largement supérieure à d’autres biens du même secteur, une vue exceptionnelle sur un monument lyonnais, une terrasse ou un jardin, des équipements luxueux peuvent ainsi justifier un complément de loyer – dès lors que les prestations supplémentaires ne donnent pas lieu à récupération de charges. Même la hauteur sous plafond, pour qu’elle atteigne 3,3 mètres, peut jouer. À Lyon, on pense naturellement, pour ce cas précis, aux appartements de type canut du quartier de la Croix-Rousse.
La possibilité offerte par le complément de loyer se manie cependant avec précaution. Par exemple, une cuisine très bien équipée ne le justifie pas. Pour être certain de ne pas faire d’erreur, contactez la régie immobilière Fiducia.
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
Le nouveau dispositif porte sur les logements vides, les logements meublés – hors résidences services -, et cela inclut logiquement les colocations. Il s’agit d’habitations principales ou à usage mixte professionnel/habitation principales. Le bail mobilité, signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un occupant temporaire, un étudiant par exemple, pour une période allant d’un à dix mois, entre également dans le dispositif.
L’encadrement des loyers s’applique pour tous les baux signés à partir du 1er novembre 2021, qu’il s’agisse d’une première mise en location, d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
Quelles sont les nouvelles obligations des propriétaires ?
La première obligation est bien sûr de respecter les règles de l’encadrement des loyers. Concrètement, le loyer de référence, le loyer de référence majoré ainsi que l’éventuel complément de loyer justifié par ses caractéristiques doivent être mentionnés sur le bail.
L’encadrement des loyers oblige les propriétaires : l’application d’un loyer hors charges supérieur au plafond leur vaudra rappel à l’ordre du préfet leur enjoignant de revoir le montant du loyer et de restituer le trop-perçu. En cas d’absence de réponse, une amende est susceptible d’être appliquée, jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15000€ pour une personne morale.
Quel impact sur l’investissement locatif ?
Bien évidemment, la question des loyers est centrale lorsque l’on investit dans l’immobilier. Le dispositif de l’encadrement des loyers nécessite de se pencher avec précision sur le prix au mètre carré des biens envisagés, le montant possible du loyer, le niveau de la demande locative et au final, le rendement attendu entre prix d’achat et revenus du loyer.
En parallèle, le complément de loyer constitue une solution réelle pour les actuels et futurs propriétaires. L’appartement peut avoir certains atouts qui vont permettre au propriétaire d’augmenter le loyer au-delà du montant initialement autorisé.
La régie immobilière Fiducia vous accompagne dans cette démarche.
