L’Association des responsables de copropriété (ARC) a fait les comptes. En dix ans, les charges de copropriétés ont augmenté de 50% et le phénomène s’accélère encore sur les années 2022 et probablement 2023. La hausse des prix de l’énergie en est la principale raison, mais pas la seule. RIF vous propose de faire un point autour d’un sujet sensible et pourtant d’actualité.
Les charges augmentent en battant des records
Les factures énergétiques plombent de plus en plus les budgets des copropriétaires. La différence est cependant sensible selon que la copropriété fonctionne avec des chauffages individuels, ou avec un chauffage collectif au gaz. Cette dernière configuration est la plus sombre puisque pour 2023, l’ARC estime que les charges augmenteront de 30% dans cette situation. Contre 6,39% pour les copropriétés ayant opté pour des chauffages individuels – les propriétaires et locataires subiront tout de même, quoiqu’il en soit, cette hausse du prix de l’énergie.
L’augmentation des charges s’explique également par d’autres postes de dépenses communes pour les copropriétés : +10% en moyenne, sur un an, pour les contrats de maintenance et d’entretien, les honoraires de syndic (ce qui n’est par ailleurs pas le cas chez RIF qui n’augmente pas ses honoraires comme tous les autres professionnels), ou encore les contrats d’assurance. Et la facture pour les propriétaires est encore alourdie par les hausses de taxe foncière.
Déjà en 2021, un propriétaire d’un logement de 60 m² s’acquittait en moyenne en France de 2750€ de charges, qu’elles soient générales (administration, conservation et entretien des parties communes…) ou spéciales (services collectifs et équipements communs). Aujourd’hui, bon nombre de budgets prévisionnels de copropriétés voient rouge. Les provisions de charge s’avèrent insuffisantes, l’explosion des impayés est une conséquence.
Les impayés s’accumulent, des copropriétés en danger
Résultat ? Des copropriétaires n’ont plus les moyens de faire face aux charges. L’ADEME (Agence de la transition écologique) relève ainsi que le nombre de copropriétés où les impayés de charges sont supérieurs à 20% du budget a doublé entre 2021 et 2022. 44% des copropriétés, soit 130 000 immeubles, dépassent les 31% d’impayés, cette fois selon l’ANAH, l’Agence national de l’habitat. Aujourd’hui, sept copropriétés sur dix font face à des factures impayées. Autant de situations complexes qui ne cessent de se multiplier.
Avec certaines extrêmes poussant des copropriétés au bord de la faillite. L’illustration en est fournie par des médias. Un exemple dans le JT de TF1 : le chauffage (collectif) et l’eau chaude sanitaire ont été coupés dans un immeuble, où 57 des 87 propriétaires n’ont pas été en mesure de payer leurs charges. Celles-ci sont passées de 900€ à 2700€ par trimestre. Bilan, la copropriété affiche un déficit de plus de 80 000€, que le syndic n’a pas voulu creuser davantage.
Outre la mise en danger financière des copropriétés, et des ménages, ces impayés sont de nature à créer de fortes tensions dans les couloirs des immeubles. Les syndics ont en effet toute latitude pour poursuivre les propriétaires défaillants, de la mise en demeure au recours devant le tribunal judiciaire. Comme une épée de Damoclès, un propriétaire qui n’a pas réglé ses charges peut être frappé d’une hypothèque légale, autorisant la saisie et la vente de son bien.
Quels leviers pour faire baisser les charges de copropriété ?
Avant d’en arriver à ces extrémités (qui impactent tout autant le portefeuille que l’état émotionnel des copropriétaires), et de devoir en plus régler des frais de procédures, tout propriétaire ayant une dette de charges a la possibilité de demander un échelonnement à son syndic, voire de faire appel à l’aide du Fonds de solidarité logement (FSL).
Mais à hauteur d’immeuble, est-il possible de diminuer les charges d’une copropriété ? Impossible, bien sûr, d’avoir un impact sur le coût de l’énergie – sauf à engager des travaux de rénovation, améliorer l’isolation et installer un système de chauffage plus vert et plus économique. Le passage à des compteurs individuels est une option… pour peu qu’il soit réalisé via un achat groupé, négocié avec le fournisseur.
On pourrait plutôt parler « d’économies de bout de chandelle », mais qui, ajoutées les unes aux autres, ont le pouvoir de faire baisser sensiblement les charges jusqu’à 30%. Les leviers : la mise en concurrence et la négociation.
Ainsi, une copropriété a la possibilité de comparer des devis en assemblée générale pour ici diminuer les frais des contrats de maintenance et d’entretien, négocier un nouveau contrat d’assurances… et d’agir sur bien d’autres sujets. Même des travaux urgents, comme le changement d’une porte ascenseur, doivent faire l’objet d’une attention particulière.
Quelles pistes pour aider votre copropriété à réduire ses charges et limiter les impayés ? En vous faisant accompagner à Lyon et/ou à Bourgoin-Jallieu par les experts de la Régie Immobilière Fiducia – RIF, vous obtenez réponses comme éclairages utiles et vous sentez épaulés en proximité. Contactez-nous !
