Une obligation de fonds de travaux progressive
Jusqu’à présent, le fonds de travaux constitué par le syndic de la copropriété cinq ans après la date de réception du ou des bâtiments ne concernait pas tous les immeubles. En effet, les copropriétés de moins de 10 lots, ainsi que celles dont le Diagnostic technique global (DTG) ne faisait pas apparaître la nécessité de travaux dans les 10 ans à venir étaient dispensées.
Depuis le 1er janvier 2023, les règles ont changé. Les fonds de travaux, alimentés par des cotisations annuelles des copropriétaires, concernent l’ensemble des immeubles d’habitation, mais également de bureaux et de commerces. Leur mise en place est cependant plus tardive : elle intervient dix ans après la réception des travaux.
Le nouveau dispositif entre en vigueur de manière progressive. Pour l’heure, seules sont concernées les copropriétés de plus de 200 lots. Au 1er janvier 2024, elles s’appliqueront aux syndicats de copropriétaires totalisant 50 à 200 lots ; l’année suivante aux plus petites copropriétés.
A quoi sert le fonds de travaux dans une copropriété ?
Comme son nom l’indique, le fonds de travaux est destiné à financer… des travaux à réaliser dans la copropriété, mais aussi, désormais, d’autres dépenses. En effet, la mise en place d’un Plan pluriannuel de travaux devient obligatoire (en 2024 et 2025) pour toutes les copropriétés, exception faite de celles présentant un DTG très positif.
L’élaboration du PPT doit être confiée à un professionnel, bureau d’études ou diagnostiqueur immobilier certifié. Le plan, qui inclut le diagnostic de performance énergétique, liste les travaux à prévoir dans la copropriété, un échéancier et une estimation sommaire de leur coût. Le PPT doit par ailleurs être approuvé en assemblée générale des copropriétaires.
Les dépenses liées à la mise en place de ce plan pluriannuel peuvent désormais être prises en charge par le fonds de travaux, de même que celles inhérentes aux diagnostics techniques et énergétiques. Typiquement, les travaux prévus dans le cadre du PPT sont financés par ce biais, de même que ceux votés en assemblée générale hors plan pluriannuel et ceux prescrits par les règlementations.
D’une manière générale, le fonds nouvelle version peut financer tous travaux « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie ». Enfin, des travaux urgents décidés par le seul syndic de copropriété pour des questions de sécurité font partie des possibilités de financement.
Cotisations et alimentation du fonds de travaux
Pour les copropriétaires, il faut bien distinguer le fonds de travaux des charges de copropriétés. Le premier est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son montant est fixé en assemblée générale, néanmoins encadré. En effet, depuis le 1er janvier 2023, le total ne peut pas être inférieur à 2,5% des travaux prévus dans le PPT, ni à 5% du budget prévisionnel – lequel porte sur les dépenses courantes liées à l’administration, au fonctionnement et à la maintenance des parties communes. En assemblée, les copropriétaires peuvent tout à fait décider (à la majorité absolue) d’allouer une cotisation plus importante au fonds de travaux.
Une bonne nouvelle, la suspension des cotisations est désormais possible, dans deux cas :
- Si le montant du fonds de travaux est supérieur à celui du budget prévisionnel
- Si le montant dépasse de 50% celui des travaux prévus dans le PPT
Là encore, l’assemblée générale des copropriétaires est décisionnaire.
Rien ne change, en revanche, en cas de vente d’un lot de la copropriété. Les sommes versées par le propriétaire vendeur restent définitivement dans le fonds de travaux. Seule porte de sortie, lorsque l’acquéreur consent à verser un montant équivalent à la cotisation, au prorata des mois restants avant le prochain versement.
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