Depuis le 1er janvier, l’interdiction de location des logements les plus énergivores est entrée en vigueur. Le diagnostic de performance énergétique des logements (DPE) change la donne pour les propriétaires-bailleurs. Ce que l’on sait moins, c’est qu’il impacte également l’achat d’un bien immobilier, et d’abord l’emprunt souscrit pour cette acquisition.
Le DPE, un document obligatoire pour toute transaction immobilière
Comme son nom l’indique, le DPE mesure les performances des logements, en matière de consommation énergétique, mais aussi d’émissions de gaz à effet de serre depuis 2021. Ce document fait partie des diagnostics obligatoires fournis lors d’une vente immobilière. L’acheteur peut ainsi estimer le montant de ses factures d’énergie… ou les travaux à réaliser, avec un classement qui s’étend des lettres A à G. Il existe en réalité deux notes, l’étiquette énergie et l’étiquette climat, mais c’est la plus mauvaise des deux qui est retenue pour déterminer la classe énergétique du logement.
Les acheteurs, à moins d’un projet qui comprend de lourds travaux de rénovation, sont logiquement moins enclins à acquérir une « passoire thermique » (note F ou G), à plus forte raison s’il s’agit d’un investissement locatif. Les logements les moins bien classés voient également leurs prix diminuer : c’est ce que les Notaires de France appellent « la valeur verte des logements », sur laquelle ils établissent un rapport chaque année.
Mais les banques, elles aussi, accordent de l’importance au DPE. Et le diagnostic pèse lourd dans l’octroi des prêts immobiliers et dans leurs taux.
Des prêts réglementés éco-conditionnés
Déjà, l’ensemble des prêts aidés tiennent compte du diagnostic de performance énergétique. Il s’agit du prêt Action logement, du prêt à taux zéro, et dans une moindre mesure du prêt accession sociale. Dans tous les cas, le projet immobilier doit inclure un volet travaux.
Le budget « travaux d’amélioration » représente au moins 25% du budget total pour le prêt à taux zéro, avec un objectif de consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kw/m². Rappelons en outre que ce PTZ est aussi limité géographiquement, puisque cantonné aux zones B2 et C, dites non tendues.
Quant à l’éco-prêt à taux zéro, justement prévu pour financer des travaux de rénovation énergétique, il s’adresse aux ménages déjà propriétaires.
Des crédits immobiliers encore plus difficiles à obtenir
À l’heure où les taux augmentent et où les crédits immobiliers sont de plus en plus difficiles à obtenir, le DPE devient un nouvel écueil pour les acquéreurs. De plus en plus de banques rechignent en effet à accorder des prêts pour des logements mal classés (de E à G). Cela pourrait logiquement concerner les investissements locatifs, les passoires thermiques ayant vocation à disparaître du marché de la location immobilière d’ici dix ans. Mais en réalité, cela coince aussi pour les achats de résidence principale.
La situation financière de l’emprunteur, le montant et la durée du crédit, restent bien entendu les premiers critères d’attribution de prêt. Cependant, tout acheteur, s’il souhaite acquérir un logement qui n’affiche pas une note comprise entre A et D, doit présenter un dossier des plus solides, incluant une enveloppe de travaux de rénovation. Et attention, il ne s’agira pas simplement d’une estimation. Les banques réclament désormais des devis chiffrés.
« Si le plan de financement d’un logement mal classé ne contient pas une enveloppe pour les travaux destinés à le requalifier, la banque n’ouvre même pas le dossier de crédit immobilier », écrit le courtier Magnolia.
De plus, à situation financière et montant de crédit égaux, les banques ont tendance à proposer des taux plus élevés pour l’achat de logements figurant parmi les mauvais élèves. Acquérir une telle maison ou un tel appartement oblige donc à « courir » les établissements bancaires pour espérer obtenir un prêt.
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