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Les points clés de la gestion locative pour les propriétaires

2 juin 2022

Le fait que deux propriétaires sur trois optent pour la solution de la gestion locative déléguée à une régie ne relève pas du hasard. Les bailleurs s’exonèrent ainsi de contraintes telles que les démarches administratives, juridiques et même techniques lorsqu’il s’agit, par exemple, de gérer des réparations. Cette sérénité est d’autant plus appréciable lorsqu’on habite loin du logement mis en location. La contrepartie est financière : l’agence ou le gestionnaire perçoit entre 7 et 10% des loyers HT. À noter également que les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers.

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements déjà ou prochainement loués ? Si vous envisagez de faire confiance à un gestionnaire locatif, prenez au préalable connaissance de quelques points-clés.

Vérifier la carte professionnelle du gestionnaire

Un propriétaire-bailleur délègue toutes les questions concernant la location de son bien immobilier à un professionnel. Qu’il s’agisse d’une agence ou d’un indépendant, la première précaution consiste à vérifier la validité de sa carte professionnelle. En effet, les mandataires sont détenteurs d’une « carte G » délivrée par leur Chambre de commerce et d’industrie et valable pour une durée de trois ans.

Cette carte G – pour Gestion – ne doit pas être confondue avec d’autres cartes détenue par les professionnels de l’immobilier et qui ne permettent pas de faire de la gestion locative : la carte T, qui permet d’effectuer des transactions ; et la carte S pour les syndics de copropriété. Seule la carte G autorise à percevoir des loyers, cautionnements et autres charges.

Un autre document que le gestionnaire doit être en mesure de fournir est une attestation de garantie financière, qui est rendue obligatoire par la loi Hoguet et la loi Alur, le montant légal minimum est de 110 000€. Cette garantie est une sécurité pour le propriétaire, couvert en cas de défaut du professionnel.

Établir le contrat de gestion locative… et ne rien oublier

L’établissement du contrat de gestion locative est l’étape-clé pour le propriétaire et son mandataire. Il est rédigé « sur-mesure » en fonction des besoins du bailleur, et doit surtout établir avec précision la liste des tâches confiées au gestionnaire. Par exemple :

  • Recherche de locataires
  • Rédaction du bail
  • Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie
  • Encaissement des loyers et des charges locatives
  • Délivrance des quittances de loyer

Ce sont là des missions courantes, le gestionnaire devient l’interlocuteur des locataires successifs. Il lui incombe donc également de régler les questions techniques comme les petites réparations dans le logement ou la remise en état du bien entre deux périodes de location. Au gestionnaire, encore, les soucis, notamment en cas de loyers impayés : son travail consiste à récupérer les sommes dues « par tous les moyens de droit ».

Au-delà de ces tâches courantes, le contrat de gestion prendra en compte des situations particulières. Par exemple, si le logement est situé dans une copropriété, le mandataire s’occupe du règlement et de la régularisation des charges de copropriété.

D’autres missions peuvent lui être confiées, notamment dans le domaine réglementaire. Nombreux sont en effet les gestionnaires qui se proposent d’accompagner les propriétaires-bailleurs dans leurs déclarations fiscales.

Enfin, il est important de mentionner sur le contrat de gestion locative la fréquence à laquelle le gestionnaire envoie des compte-rendu au propriétaire. Concernant encore la temporalité, il faut savoir qu’un tel contrat est valable 12 mois et en règle générale renouvelable par tacite reconduction. Il est dès lors important d’établir et de mentionner les délais et les conditions de résiliation, ainsi que les éventuels frais. Dernier détail, la clause de substitution : elle doit prévoir la poursuite du mandat en cas de changement d’administrateur, et mieux vaut que l’accord du propriétaire soit une condition écrite.

Connaître précisément les frais de gestion locative

La gestion locative déléguée entraine bien entendu des frais pour les propriétaires : la tranquillité a un prix ! On l’a dit, les honoraires des administrateurs varient généralement entre 7 et 10% des loyers annuels hors charges. Mais attention, d’autres frais peuvent s’ajouter au « tarif de base » qui ne comprend bien souvent que l’encaissement des loyers, la délivrance des quittances ou le paiement des charges de copropriété.

Cela signifie, pour le propriétaire-bailleur, que des actes juridiques comme la rédaction d’un bail ou la signification d’un congé à un locataire seront facturés en plus. De même pour la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Autre cas de figure, le mandataire peut appliquer des frais supplémentaires lorsqu’il s’occupe de travaux dans le logement. Il s’agit le plus souvent d’un pourcentage sur le montant de ces derniers.

La facture est donc susceptible de grimper rapidement. Pour éviter les surprises, un point précis sur les frais de gestion locative doit être fait avec le potentiel mandataire avant toute signature de contrat. Le propriétaire a également la possibilité de faire jouer la concurrence, sachant que les honoraires des gestionnaires sont libres… et que la négociation est donc tout à fait envisageable.

La régie Fiducia à Lyon et à Bourgoin-Jallieu est experte en gestion locative, nous sommes à votre écoute pour répondre aux questions et pour vous accompagner dans la proximité dans vos projets, parlons-en !

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