Marché immobilier : vers un contexte plus favorable pour les acheteurs

Le nombre de crédits immobiliers accordés par les banques a été divisé par deux en six mois, entre avril et octobre 2023. Les taux d’emprunts n’ont cessé d’augmenter. Plus d’un tiers des dossiers de demande de crédit dépassent les 35% de taux d’endettement, seuil fixé par le Haut Conseil de stabilité financière pour les ménages souhaitant acquérir un bien immobilier. Face à ce marasme, quelques éclaircies s’annoncent pour les mois à venir.

Vers une baisse des taux d’emprunts… d’ici plusieurs mois

Les taux d’emprunt pour les crédits immobiliers ont grimpé en flèche depuis 18 mois, passant de 1% à plus de 4%. En cet automne 2023, ils s’établissent, en moyenne et au niveau national à :

• 3,65% pour un crédit sur 10 ans
• 4,10% pour une durée d’emprunt de 15 ans
• 4,20% sur 20 ans
• 4,35% sur 25 ans

Conséquences directes de ces taux au plus haut depuis 12 ans, la baisse de la capacité d’emprunt, du nombre de dossiers financés et pour les acquéreurs de la superficie des biens achetés : entre 30 et 50 m² en moins selon des spécialistes cités par TF1.

De son côté, le 38^e Observatoire du crédit immobilier publié mi-octobre par Meilleurstaux souligne, notamment, qu’un ménage avec 4 000€ de revenus nets mensuels a perdu 70 000€ de capacité d’emprunt entre janvier 2022 et octobre 2023.

Quelle est la tendance ?

Tout d’abord, les professionnels du secteur bancaire relativisent la hausse des taux en expliquant les distinctions faites entre les emprunteurs et une généralisation du « sur-mesure » versus des barèmes communs. Ils notent ainsi que pour les meilleurs dossiers, le taux d’emprunt sur 25 ans peut se limiter à 3,90%.

Mais d’autres signaux favorables commencent à éclaircir la longue nuit du marché immobilier. Le groupe Meilleurstaux évoque ainsi le retour de deux banques sur ce secteur du crédit immobilier, de nature à booster la concurrence et en conséquence à limiter les taux.

Le contexte économique laisse également penser à une stabilisation, puis à une baisse des taux d’emprunts à moyen terme. Toujours selon Meilleurstaux, le ralentissement de l’inflation devrait mécaniquement faire baisser les taux d’emprunt… « dans les années qui viennent ».

Les prix de l’immobilier ont amorcé leur baisse

En parallèle, les prix de l’immobilier amorcent une tendance à la baisse. Meilleurs Agents relève ainsi une diminution globale de 0,4% en septembre 2023, avec des baisses nettement plus marquées. Ainsi à Lyon, ce n’est pas une baisse mais bien une chute, de 8,1% sur le même mois. Quasiment un record si l’on excepte Bordeaux : -8,6%.

Paris ne fait pas exception. Le prix du mètre carré est passé sous la barre des 10 000€ dans la capitale. Selon l’étude annuelle de Meilleurs Agents, le recul des prix devrait se situer autour de 4% (moyenne nationale) dans les douze prochains mois, avec une prolongation de « ce cycle baissier » dans les années à venir.

Un bémol : les taux d’emprunts actuels favorisent « les secundo-accédants, dont l’apport personnel est mécaniquement plus élevé et les revenus souvent plus importants ». Comment, dès lors, encourager l’achat des primo-accédants alors que des chantiers de construction sont en berne un peu partout dans le pays ?

De nouvelles aides annoncées pour les primo-accédants

C’est en réalité le ministère de l’Économie et des Finances qui a pris le taureau par les cornes. Il vient en effet d’annoncer des mesures propres à booster les achats des primo-accédants, en particulier ceux de la classe moyenne. La principale est l’élargissement du prêt à taux zéro.

Ce type de prêt est en effet en passe d’être reformulé. Les plafonds de ce prêt exempt de frais de dossiers avec des intérêts à la charge de l’État seront rehaussés, a annoncé le ministre Bruno Lemaire. Dès le 1^er janvier 2024, six millions de foyers fiscaux supplémentaires seraient donc éligibles au PTZ, à savoir pour les personnes seules, celles gagnant jusqu’à 4 100€ en zone tendue et jusqu’à 2 400€ ailleurs. Les zones dites tendues vont aussi être élargies dès la promulgation de la loi de finances, à 209 villes supplémentaires. Rappelons qu’actuellement le prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 40% d’un achat immobilier neuf dans les zones tendues Abis, A (dont Lyon) et B1 (dont Bourgoin-Jallieu). Le montant maximal du prêt doit lui aussi être rehaussé, de 80 000€ à 100 000€.

Mais les conditions sur ces achats vont évoluer avec la nouvelle formule de ce prêt. En effet, les maisons individuelles en seront exclues pour des raisons environnementales et en particulier la lutte contre l’artificialisation des sols. Le nouveau PTZ permettra en revanche d’acquérir un appartement neuf en zone tendue, et même un appartement ancien en zone détendue.

Quel est l’état du marché immobilier à Lyon et à Bourgoin-Jallieu ? Quelles sont les perspectives pour les acquéreurs ? La Régie Immobilière Fiducia – RIF vous informe et vous conseille, contactez-nous !