Avec la hausse des coûts de l’énergie et la transition écologique, la question du chauffage devient encore plus centrale dans les copropriétés. L’individualisation des frais a déjà mené à des économies d’énergie, mais comment les copropriétaires peuvent-ils aller plus loin en veillant à ce que chaque occupant paye le juste prix ?
Ce que dit la règlementation
Depuis fin 2020, la loi du 23 novembre 2018 sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a été mise en œuvre, modifiant l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude dans les copropriétés, qui existe depuis 2017. Un décret du 20 juillet 2020, co-signé par le Premier ministre et la ministre de la Transition écologique, en a précisé les modalités.
Concrètement, chaque logement d’une copropriété abritant une installation centrale de chauffage ou de refroidissement, doit être équipé d’un appareil qui permet à chaque foyer de connaître et de réguler sa consommation d’énergie. L’objectif est à la fois un principe d’équité – chacun payant ce qu’il consomme effectivement – et une sensibilisation aux économies d’énergie menant hier à la baisse des factures, aujourd’hui à une limitation des sommes payées. Chaque usager règle en effet ce qu’il a réellement consommé, et non plus au prorata de la superficie du logement.
Quelles technologies pour calculer individuellement les frais de chauffage
Certains immeubles collectifs font exception et peuvent bénéficier d’une dérogation, pour des contraintes techniques : lorsqu’il est impossible de moduler la quantité de chaleur (ou de froid) de l’équipement collectif, ou bien d’installer des compteurs individuels. Un autre motif de dérogation est financier, lorsque le prix de l’installation se révèle trop excessif par rapport aux économies d’énergie attendues.
Les copropriétés peuvent s’appuyer sur deux technologies différentes pour rendre concrète cette individualisation :
- Les compteurs individuels d’énergie thermique, à installer en priorité, en l’occurrence à l’entrée des logements et sur le circuit de chauffage
- Les répartiteurs, des boîtiers qui mesurent la température de chaque radiateur et la convertissent en unités de consommation
Encore faut-il que les résidents, propriétaires ou locataires, puissent avoir la main sur leur consommation, en clair la possibilité de moduler leur chauffage. La règlementation oblige également à l’installation de robinets thermostatiques, ou autre équipement similaire, sur les radiateurs. En cas de location, le bailleur doit d’ailleurs s’assurer de leur bon fonctionnement.
Reste la question des relevés des appareils de mesure. La règle est en train d’évoluer sur cette question puisque si la télérelève (ou relève à distance) s’impose uniquement sur les appareils installés depuis le 25 octobre 2020, elle sera généralisée d’ici 2027.
La consommation, mais aussi l’entretien dans les frais de chauffage
Un chauffage collectif engendre en premier lieu des frais de consommation d’énergie individuels, mais pas seulement. S’ajoutent la consommation de combustible pour le chauffage des parties communes, les coûts liés aux déperditions thermiques dans les réseaux, les frais d’entretien et éventuellement de réparation, etc. Pour cette raison, la répartition des frais de chauffage dans une copropriété se fait en trois temps :
- 70% sur les relevés individuels
- 30% selon les tantièmes de copropriété, c’est-à-dire la part possédée par chaque propriétaire
- Les charges liées à l’entretien et aux réparations réparties entre copropriétaires selon les disposition du règlement de copropriété
Pour diminuer la consommation énergétique d’une copropriété – représentée à 70% par les frais de chauffage, la sensibilisation des occupants aux bonnes pratiques n’est donc pas le seul levier. Il est possible de limiter les 30% de frais partagés, en faisant réaliser un audit énergétique pour déceler les points de déperdition et les ponts thermiques, en effectuant des travaux d’isolation des parties communes, en les imposant dans des parties privatives par le biais de « travaux d’intérêts collectifs » votés en assemblée générale et à la majorité absolue. La même assemblée générale peut décider d’un changement de chaudière, et de mode de chauffage.
L’hiver prochain se préparant dès maintenant, les décisions de ce type sont à prendre sans attendre !
Le rôle du syndic dans la question des frais de chauffage
Depuis 2017, les syndics de copropriété sont en charge des travaux nécessaires à la mise en œuvre de l’individualisation des charges de chauffage. Le syndic peut également proposer à l’assemblée des copropriétaires un changement de fournisseur ou un projet de travaux d’isolation, par exemple.
Le syndic a encore la charge de l’information des occupants. Il s’agit, concrètement, de procéder aux relevés de consommation, de transmettre deux notes d’informations annuelles sur les charges d’énergie à chaque copropriétaire, la première sur les consommations d’énergie, la seconde sur les modalités de calcul des charges. Depuis le 1er janvier 2022, les propriétaires, toujours par le biais du syndic, doivent quant à eux adresser à leurs locataires une évaluation mensuelle des consommations.
Votre copropriété respecte-t-elle bien toutes ces dispositions ? Envisage-t-elle des actions afin de réduire la consommation énergétique de l’immeuble et donc les factures ? Quels travaux peuvent être mis en œuvre et à quelles aides prétendre ? La Régie Immobilière Fiducia – R.I.F. accompagne les copropriétés à Lyon et à Bougoin-Jallieu, n’hésitez pas à prendre contact rapidement.
