Que faire si votre syndic de copropriété ne convoque pas d’assemblée générale ?
17 juin 2022
Les assemblées générales annuelles sont des moments importants pour toutes les copropriétés. Elles permettent de faire le point sur les décisions prises, d’établir un calendrier annuel de travaux, de procéder à l’approbation des comptes… Vous ne recevez pas de convocation pour la prochaine assemblée générale ordinaire de votre copropriété et cela vous inquiète ? Le syndic ne donne pas signe de vie ? Il existe des solutions pour remédier à cette situation.
Assemblée générale de copropriété : les règles
L’assemblée générale des copropriétaires, dans sa version ordinaire, doit se tenir au moins une fois par an. Elle réunit le syndic de copropriété, le président du conseil syndical, les copropriétaires ou leur mandataire. L’objectif de cette assemblée est de décider des travaux et des orientations pour l’immeuble ou les immeubles de la copropriété.
Cette réunion ne se tient pas obligatoirement en présentiel, la visioconférence et l’audioconférence sont possibles. L’assemblée générale obéit en revanche à des règles précises en termes de convocation et d’ordre du jour.
L’ordre du jour est élaboré en concertation avec le conseil syndical, constitué de membres élus du syndicat des copropriétaires, et récapitule l’ensemble des questions à soumettre au vote.
La convocation à l’assemblée générale est quant à elle notifiée dans un délai d’au moins 21 jours calendaires avant la tenue de la réunion, accompagnée des documents relatifs aux questions abordées. Ceux concernant les charges de copropriétés sont mises à disposition dans la période courant entre la convocation et la tenue de l’assemblée.
Ces règles concernent donc les copropriétés dans lesquelles le syndic satisfait normalement ses obligations. Mais que se passe-t-il lorsque ce n’est pas le cas ?
<h2>Absence de convocation d’assemblée générale : comment réagir ?</h2>
La défaillance d’un syndic de copropriété, ou tout simplement son absence, peuvent expliquer l’absence de convocation d’une assemblée générale. Le décret du 17 mars 1967 et la loi « Macron » du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, prévoient les réponses à ces cas de figure.
Cas n°1, le syndic de copropriété reste muet
Première possibilité : le contrat de mandat du syndic de copropriété est en cours de validité, mais celui-ci ne convoque pas d’assemblée. Le conseil syndical, mais également des propriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent réclamer la convocation d’une assemblée générale, « en vertu de l’article 8 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ». Cela se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (et non par voie électronique) dans un courrier qui précise également l’inscription des questions à l’ordre du jour. A noter que ce courrier peut également être remis en main propre contre un récépissé.
Le syndic de copropriété dispose alors d’un délai de 8 jours pour répondre favorablement. Si tel n’est pas le cas, la charge de convoquer l’assemblée revient au président du conseil syndical, dans les conditions précédemment décrites. Cette disposition a été prévue dans la loi Alur, en cas d’empêchement du syndic, une notion qui implique des « événements ou circonstances extérieurs à la volonté » de celui-ci.
Imaginons encore que le président lui-même ne remplisse pas cette tâche, ou que la copropriété ne soit pas dotée d’un conseil syndical. Tout copropriétaire peut alors provoquer la convocation de l’assemblée, mais les démarches sont logiquement plus complexes. Il doit en effet s’adresser au président du tribunal de grande instance de sa juridiction statuant en matière de référé. L’objectif est d’obtenir une convocation judiciaire. Attention, le copropriétaire qui prend les choses en main devra, dans sa requête, justifier des mises en demeure, à la fois du syndic et éventuellement du président du conseil syndical.
Le juge peut ensuite habiliter le copropriétaire réclamant, comme un autre copropriétaire, à convoquer l’assemblée générale. Il a également la possibilité de nommer un mandataire judiciaire.
Cas n°2, en l’absence de syndic de copropriété
L’expiration du contrat du syndic de copropriété est une autre situation possible. Un syndic qui a cessé ses fonctions n’est par définition plus en mesure d’administrer la copropriété et d’intervenir dans sa gestion. Et pas davantage convoquer une assemblée générale !
La loi dite Macron du 6 août 2015, et plus précisément son article 88, facilite la mise en place d’un nouveau syndic de copropriété en stipulant que « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire en vue de désigner un syndic ». Ainsi, dès lors qu’un copropriétaire estime nécessaire l’existence d’un syndic, il peut en proposer un et convoquer l’assemblée générale, toujours dans les mêmes conditions. Cela permet d’éviter la voie judiciaire et donc des frais supplémentaires. Une procédure plus lourde autorise en effet tout copropriétaire à demander au juge d’instance la désignation d’un administrateur provisoire. Ce dernier se verra remettre tous les documents détenus par l’ancien syndic, ainsi que les fonds, et pourra convoquer l’assemblée générale.
Le recours au juge d’instance est cependant nécessaire lorsqu’un syndic n’a pas été nommé par défaut de majorité lors d’une précédente assemblée.
Quelle que soit la situation dans laquelle se trouve votre copropriété, la régie immobilière Fiducia vous conseille et vous accompagne dans vos démarches à Lyon et à Bourgoin-Jallieu, pour enfin sortir de l’ornière et parvenir à tenir une assemblée générale.
