Dans toutes les copropriétés, le syndic porte la responsabilité de la sécurité dans les parties communes. Le risque incendie et électrique est tout particulièrement pris en considération, quand la loi autorise le syndic à réaliser des travaux urgents sans l’avis des copropriétaires.
Risque incendie : des obligations annuelles
Dans les immeubles collectifs, le Code de la construction de l’habitat et l’arrêté du 31 janvier 1986 « relatif à la protection contre l’incendie dans les bâtiments d’habitation » régissent les règles de la sécurité incendie.
Cette obligation de sécurité impose tout d’abord l’installation d’équipements anti-incendie, en particulier :
- Des bloc-portes coupe-feu
- L’encloisonnement de la cage d’escalier
- Des extincteurs dans les cages d’escalier, les parkings (toutes les 15 voitures, avec des caisses de sable) et les chaufferies
- Des systèmes de désenfumage
- Des blocs lumineux de secours
- Une colonne sèche si le plancher du logement le plus haut se situe à au moins 28 mètres
Rappelons que les travaux à réaliser pour mettre un immeuble collectif aux normes sont décidés en assemblée générale ordinaire.
Le syndic de copropriété a d’autres obligations, comme l’affichage des règles d’évacuation et la mise à tout moment d’une place de stationnement dédiée aux secours. Par ailleurs, il a la charge de l’entretien annuel des équipements anti-incendie. Les opérations de maintenance sont consignées dans le carnet d’entretien de l’immeuble, accessible à tous les copropriétaires sur simple demande par courrier.
Un syndic engage donc sa responsabilité civile et pénale en cas de manquement à ces obligations, par exemple si les équipements incendies ne sont pas contrôlés ou entretenus. Une exception toutefois : lorsque l’assemblée des copropriétaires vote contre une résolution liée à l’installation d’équipements incendie et mise à l’ordre du jour par le syndic.
Une installation électrique sous contrôle
De nombreux incendies sont déclenchés par une installation électrique défaillante. Là encore, le syndic peut voir sa responsabilité engagée en cas d’incident dont l’origine se situe dans les parties communes.
En la matière, la norme NF C 15-100 et ses amendements s’appliquent, imposant par exemple la mise à la terre des installations, une gaine technique de logement ou encore la protection des circuits par des dispositifs différentiels.
Les professionnels estiment que 7,5 millions de logements de plus de 30 ans, collectifs ou individuels, ne sont pas aux normes. Avec pour principaux dangers le court-circuit, l’incendie et l’électrocution. Or l’obligation de mise aux normes s’applique dans le neuf, en cas de rénovation dans un bâtiment existant et en cas de vente.
Pour la sécurité des occupants, en cas de doute, un contrôle de l’installation électrique peut être réalisé. Il est recommandé pour les bâtiments de plus de quinze ans qui n’ont fait l’objet d’aucune rénovation des installations. L’analyse des parties communes couvre l’ensemble des réseaux, des colonnes électriques ou courant faibles (réseaux de télécommunications).
Ce contrôle des installation électriques peut être réalisé par le CONSUEL, le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité. Ce dernier fournit d’ailleurs les attestations de conformité obligatoires dans les nouveaux bâtiments et en cas de rénovation.
Sécurité et travaux urgents, une procédure simplifiée
Risque d’incendie, mais aussi fuite dans une canalisation, étanchéité de la toiture ou dégorgement d’un collecteur d’égout : le syndic de copropriété a la possibilité d’entreprendre de lui-même des travaux urgents. Il n’existe pas de liste précise de ces travaux mais ils sont autorisés dès lors que la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble sont menacées.
Concrètement, le conseil syndical doit être consulté si un syndic professionnel gère l’immeuble. Quant aux copropriétaires, ils sont simplement informés par voie postale ou électronique. Un affichage dans les parties communes est obligatoire, notamment pour les locataires.
L’assemblée générale des copropriétaires ne se réunit qu’une fois les travaux urgents réalisés, mais elle doit être convoquée immédiatement pour approuver ou contester – les travaux comme la notion d’urgence. Cependant, même en cas de refus, les copropriétaires doivent payer le ou les prestataire(s), ils peuvent ensuite se retourner en justice contre le syndic. Ce dernier a d’ailleurs la possibilité de leur demander en amont une provision jusqu’à un tiers du montant du devis.
Les travaux urgents pourront à l’avenir être financés par le fonds de travaux imposé aux copropriétés de façon progressives : depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, au 1er janvier 2025 pour les plus petites. Cette réserve financière est ou sera alimentée par une cotisation annuelle.
Les installations de votre copropriété sont-elles sécurisées ?
Vous souhaitez en savoir plus sur les divers risques à prévenir dans les copropriétés ? La Régie Immobilière Fiducia – R.I.F, à Lyon et Bourgoin Jallieu est à votre disposition pour vous apporter des compléments d’information utiles et éclairants.
