En 2023, 60% des copropriétaires n’envisagent aucun travaux de rénovation énergétique. Ce chiffre est en hausse de sept points par rapport à 2021, alors même que les prix de l’énergie flambent et que les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location. Le coût des travaux est le principal frein. A Bercy, la réponse pourrait passer par une nouvelle offre de prêt.
Des travaux de rénovation trop chers pour les copropriétaires
Le coût des travaux d’une rénovation énergétique reste le principal frein pour les copropriétaires français. Dans une étude parue en début d’année 2023 et réalisée par l’entreprise Hellio, spécialisée dans les économies d’énergie, 80% des copropriétaires interrogés placent la question financière en tête de leurs préoccupations. Le coût des travaux se positionne largement devant les lourdeurs, d’une part de la prise de décision, d’autre part des démarches administratives.
Seuls 48% des copropriétaires seraient, toujours selon cette étude, prêts à débourser entre 1000 et 5000€ pour de la rénovation énergétique. Ce taux chute à 5% lorsque l’enveloppe financière envisagée dépasse les 10 000€. Or dans le même temps, la rénovation énergétique des copropriétés implique prioritairement les travaux les plus onéreux, à savoir l’isolation des murs par l’extérieur et de la toiture.
En 2021, hors contexte actuel de l’inflation donc (10% à 15% pour des travaux dans le bâtiment), l’Observatoire national de la rénovation énergétique avait chiffré le prix médian d’une isolation par l’extérieur à 142€ par mètre carré (entre 43€ et 238€) quand celui d’une isolation par l’intérieur est de 55€ du mètre carré.
Un nouveau prêt dans les tuyaux du ministère de l’Économie
Mi-juin, le cabinet de Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie et des Finances, a annoncé un arrêté « visant à réviser la manière de déterminer quel taux plafond les banques peuvent appliquer à un prêt collectif consenti à une copropriété en vue de travaux de rénovation ». Concrètement, et après discussions entre l’État et le secteur bancaire, l’objectif de Bercy est de stimuler l’offre de prêts et d’encourager la souscription de crédits par les copropriétés.
Comment ? En réduisant l’impact du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel il est possible d’emprunter. À l’heure actuelle, et dans le cadre de prêts immobiliers, les copropriétés, par le biais de leurs syndics, ne peuvent pas contracter un crédit d’une durée de moins de 10 ans dès lors que le taux d’intérêt dépasse un certain seuil – il était de 3,99% en juin.
Le tour de « passe-passe » envisagé par le gouvernement consiste à faire en sorte que les banques considèrent ce type de prêt pour la rénovation énergétique comme un crédit à la consommation, jusqu’à 75 000€ par ménage. Le taux d’usure étant plus élevé, Bercy parie sur une hausse des prêts aux copropriétés.
Notons cependant que l’arrêté annoncé mi-juin n’était pas encore paru au 20 juillet. C’est donc le statuquo pour les copropriétés.
Emprunts bancaires et aides à la rénovation des copropriétés
Quelle est la situation actuelle pour les copropriétés qui souhaitent procéder à des travaux de rénovation énergétique ?
Elles peuvent tout d’abord faire un emprunt bancaire collectif, soit pour effectivement financer des travaux, soit pour préfinancer des subventions publiques. Le crédit est souscrit par le syndicat de copropriétaires après un vote en assemblée générale, à l’unanimité. La majorité simple est requise lorsqu’il s’agit de préfinancement (dans ce cas, les travaux ont déjà été votés) ou lorsque seulement une partie des copropriétaires souscrit à l’emprunt et bénéficie des travaux. Ce qui est somme toute très rare dans le cadre d’une rénovation énergétique.
Il existe également un éco-prêt à taux zéro copropriétés (éco-PTZ), dont le montant, jusqu’à 30 000€ par logement, dépend des objectifs de performance énergétique globale issus des travaux.
Et lorsque l’on parle de préfinancement, il s’agit principalement du dispositif MaPrimeRenov’ Copropriétés. Cette aide unique est versée au syndic sous condition que les travaux de rénovation permettent au minimum 35% de gain énergétique. Elle concerne les immeubles inscrits au Registre national des copropriétés et qui abritent au moins 75% d’habitations principales.
MaPrimeRenov’ Copropriétés prend en charge 25% du montant des travaux, dans la limite de 3 750€ par logement et desquels on enlèvera 180€ HT d’Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) obligatoire.
Des soutiens financiers supplémentaires peuvent être accordés aux copropriétés (500€ de bonus « sortie de passoire » par exemple), ainsi qu’aux propriétaires modestes, sous forme d’aides individuelles. En quartier dit de renouvellement urbain (NPNRU 2014-2024), les copropriétés bénéficient d’une aide complémentaire.
Ces aides et facilitations d’accès à l’emprunt suffiront-elles à convaincre des copropriétaires de se lancer dans la rénovation énergétique des bâtiments ? Ou faudra-t-il de nouvelles mesures incitatives ? L’avenir nous le dira …
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