Retour sur les racines historiques de la profession de syndic de copropriété

Pour mieux construire l’avenir, il est intéressant de connaître son passé, et quoi de mieux qu’une nouvelle année qui commence, pour se pencher sur les racines historiques de notre profession (avant que ce métier ne soit institutionnalisé en 1938 et en 1965 dans le droit de la copropriété, puis en 1970 dans une règlementation liée aux professions immobilières). Prenons un peu de recul, un peu de hauteur et replongeons-nous l’espace d’un article dans l’histoire du métier de syndic de copropriété, indissociable de l’histoire de la copropriété elle-même, de l’habitat collectif et de son organisation. Remontons le temps…

La propriété et le cadre bâti des villes, transformations et mutations profondes

La copropriété, un phénomène mineur encore dans les années 60

Un ménage sur trois (source Insee 2017) réside en copropriété, une donnée qui peut sembler importante, mais qui à l’échelle de l’histoire de nos villes et du droit de la propriété, reste une donnée finalement assez récente. En effet, la copropriété reste encore une forme marginale de la propriété immobilière jusqu’à la fin de la seconde guerre mondiale, ce qui n’est pas si éloigné de notre époque finalement.

Une première loi vient régir son fonctionnement en 1938, mais il faut attendre la deuxième moitié du XXe siècle pour que la copropriété bénéficie d’un essor magistral, qui continue de nos jours à afficher un développement régulier. En 1962 (quelques années avant la publication de la loi du 10 juillet 1965 qui viendra inscrire son cadre officiel actuel), elle ne représente alors que 5 à 6% des logements urbains*.

Mais il est intéressant toutefois de noter que la profession de syndic de copropriété trouve également ses racines dans des formes antérieures d’organisation de la propriété urbaine. Ainsi au Moyen-Âge et sous l’ancien régime, des formes de copropriétés sont parfois régies par le droit coutumier. Plus globalement, une chose est sûre, avant la Révolution française il est inapproprié de parler de « copropriété », car le droit de propriété en tant que tel est radicalement différent de celui que l’on connaît aujourd’hui.

On parle de « tenures », la propriété étant partagée entre un tenancier (possession réelle et héréditaire du sol comme de la maison) et un propriétaire de rente (bailleur, crédirentier) à qui le tenancier verse une rente perpétuelle. Retenons aussi que le droit d’usage gratuit s’impose comme une des modalités les plus fréquentes pour l’occupation des logements.

Le XIXe siècle marqué par le système du rentier

Retour au XIVe siècle où la location à court terme commence à se diffuser dans les grandes villes marchandes. Au XVIIe et XVIIIe siècle, la location de locaux d’habitation et de travail est de plus en plus usitée (pas moins de 80 % des locaux de certaines villes françaises).

« Avant la Seconde Guerre mondiale, il est exceptionnel d’acheter, de vendre ou encore de posséder un appartement. Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier en ville, c’est très généralement d’un immeuble entier »*. On construit alors pour louer et non pour vendre des appartements à la découpe. Les rentiers bâtissent des immeubles dont ils restent les uniques propriétaires durant de très longues années, souvent sur plusieurs générations.

La fin du XIXe siècle signe le recul puis le déclin de la propriété rentière

La construction d’immeubles de rapport ralentit dès 1880 pour s’effondrer à partir de 1913 et durant tout l’entre-deux-guerres. Le blocage des loyers (imposé à partir de 1914) est pointé comme la raison racine de cette chute de la construction d’immeubles de rapports (qui dure jusque dans les années 1950). Cependant des chercheurs et historiens (Hirsch, 1972 ; Topalov, 1987 ; Bonneval, 2011b ; Bonneval…) soulignent qu’il est nécessaire de prendre en compte d’autres causes (la concurrence émergente avec de nouvelles formes de placements financiers VS les placements immobiliers, la naissance des banques de dépôt et des sociétés anonymes par actions. Une surabondance de construction de logements bourgeois qui sature le marché grippe le système…).

L’essor de la copropriété après la seconde guerre mondiale

Le marché immobilier se transforme, la copropriété se réglemente

La copropriété s’impose à cette période comme une alternative qui peut redonner un coup de booste à la production des logements urbains. Avec qui plus est un contexte politique qui favorise l’accès à la propriété. Notons le premier essor notable de la copropriété dès juin 1938 avec la première loi visant à réglementer le fonctionnement de la copropriété. En effet, la généralisation de la construction en copropriété au sortir de la première guerre mondiale, la crise du logement, l’essor de l’accession à la propriété amènent le législateur à instaurer un régime juridique complet. Avec cette première loi, les copropriétaires sont constitués obligatoirement et de plein droit en un syndicat (représentants légal de la collectivité), lui-même représenté par un syndic, que l’on nomme alors « l’agent officiel » du syndicat.

Le syndic de copropriété un rôle prépondérant

La loi de 1938 marque incontestablement une avancée profonde, même si elle contient encore beaucoup de limites, telles : l’intangibilité du règlement de copropriété, la règle de l’unanimité requise pour les travaux d’amélioration. Il faut attendre la loi du 10 juillet 1965 (décret d’application le 17 mars 1967) « qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis » pour que les missions du syndic de copropriété soient précisées et qu’il devienne obligatoire dans tous les syndicats de copropriétaires.

Cependant bien avant ces deux lois, dans la pratique et les règlements de copropriété, les syndics existent déjà. Une antériorité qui – comme les textes – joue un rôle notable dans le façonnage du métier de syndic tel qu’on le connaît de nos jours.

Une législation immobilière qui s’intensifie et se complexifie au fil des ans

Pierre Capoulade, alors conseiller honoraire à la Cour de cassation, est considéré comme le père de la loi de 1965. Une loi toujours en vigueur aujourd’hui mais qui a été complétée par d’autres venues retoucher ses contours, la faisant ressembler à un véritable patchwork législatif : telles la loi Bonnemaison en 1985, la loi SRU en 2000, puis la loi ALUR en 2014, la loi ELAN en 2018, et la grande Ordonnance de 2019.

À cela s’ajoutent légion de décrets et autres arrêtés, sans compter la variété de formulaires et de modèles de contrats de syndic.

Dans un but d’harmonisation, de simplification, l’adoption d’un « code de la copropriété » a est envisagé en 2020, mais rapidement mis de côté. Peut-être émergera-t-il dans les années qui viennent, venant ainsi boucler la boucle de cette longue histoire de la copropriété en France, et du rôle des syndics dans leur gestion.

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Restez connectez, et retrouvez ce mois-ci dans notre prochain article, un zoom sur les enjeux contemporains de la profession de syndic de copropriété.

A suivre donc…