La hausse parfois spectaculaire de la taxe foncière, payée par les propriétaires de biens immobiliers, a fait la une de l’actualité en cette rentrée. Il faut dire qu’elle atteint des sommets dans certaines villes : une augmentation de 51,9% à Paris, de 35,1% à Meudon ou encore de 24,4% à Grenoble. À cela s’ajoute la revalorisation des valeurs cadastrales, fixée pour tout le territoire, et qui atteint cette année 7,1%. Quels sont les impacts de ces hausses ? Sont-ils de nature à freiner l’investissement locatif, la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F vous propose un focus sur un sujet incontournable en cette rentrée.
Une note salée pour les propriétaires de logement lyonnais
En réalité, le côté spectaculaire de l’augmentation de la taxe foncière dans certaines villes, même s’il provoque la colère ou met en difficulté des propriétaires aux revenus limités, cache une réalité : sur 191 villes étudiées par BFM, seules 34 collectivités locales ont augmenté leurs taux. Lyon en fait d’ailleurs partie, avec une hausse de 8,8% qui ajoutée aux 7,1% de la revalorisation de la valeur cadastrale fait grimper la note de 15,9%.
Rappelons que cette dernière est calculée par les services fiscaux, en principe sur la « base du loyer si le bien était loué », en réalité sur l’inflation. Cerise – amère – sur le gâteau, les propriétaires d’une résidence secondaire, mais aussi ceux d’un bien locatif, vide ou meublé, sans occupant au 1er janvier 2023 doivent également s’acquitter de la taxe d’habitation.
La trentaine de villes qui a donc décidé de la hausse de la taxe foncière expliquent généralement que le « compte n’y est pas » quant à la compensation par l’État et promise à l’euro près de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. La baisse des ventes immobilières provoque en outre une chute des recettes DTMO (droit de mutation à titre onéreux).
A Lyon, la municipalité avait annoncé la couleur dès le début de l’année en justifiant cette augmentation de 9% par la hausse du prix de l’énergie touchant les services publics de la ville, l’inflation et « le désinvestissement de l’État dans les collectivités locale ». Le maire Grégory Doucet avait cependant tenu à préciser que cette augmentation de la taxe foncière ne concerne qu’un tiers des habitants, comme le relate un article de Lyon Capitale. Et de préciser que les propriétaires les plus touchés sont les plus aisés : « 60% des propriétaires lyonnais sont propriétaires de plus de cinq logements ».
Logements neufs : la construction à la peine
Une telle hausse, à Lyon comme ailleurs, serait cependant de nature à refroidir les ardeurs des investisseurs en logement locatif. Qui plus est sur un marché à la peine depuis deux ans. En 2022 par exemple, et selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, il fallait 10,4 mois pour écouler les stocks d’appartements neufs à vendre – contre 6,6 mois pour Toulouse, 7,2 mois pour Aix-Marseille ou 9,9 mois pour l’Ile-de-France. L’explosion du coût des matériaux et la baisse du nombre de délivrance de permis de construire expliquaient de leur côté, et pour l’essentiel, la chute de la construction de logements neufs dans les métropoles.
En 2023, l’état des lieux dressés par la Fédération des promoteurs immobiliers n’est pas plus optimiste. Aux raisons déjà évoquées, la FPI ajoute des prix d’appartements neufs « jugés trop élevés » et des « capacités d’emprunts des acheteurs qui se réduisent » avec la remontée des taux d’emprunt et la restriction des accès au crédit. Résultat, une chute des ventes aux particulier de 40%.
Il semble clair que les hausses de taxe foncière risquent de ne pas arranger la situation, alors même que notre pays manque encore de logements neufs : il faudrait 450 000 constructions par an contre 380 000 actuellement, toujours selon la FPI. À Lyon plus précisément, le besoin estimé par la FNAIM est de 11 809 nouveaux logements par an.
Investissement locatif et taxe foncière : des solutions
Pour les particuliers qui souhaitent investir dans un bien immobilier sans porter le poids de ces hausses de taxe foncière, des exonérations sont possibles. Ainsi, un investissement réalisé en dispositif Pinel – en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024 – ouvre droit à une exonération de taxe foncière durant deux ans… Sauf décision contraire de la collectivité territoriale où se situe le logement acheté neuf ou en VEFA. Cette exonération peut s’étendre à cinq ans supplémentaires dans certains endroits et pour un logement labellisé BBC (Bâtiment basse consommation).
Un particulier louant un logement a également la possibilité de demander, non pas une exonération mais une réduction de sa taxe foncière en cas de vacance locative, involontaire et d’une durée de trois mois minimum.
Autre cas de figure, les propriétaires d’un logement construit avant le 1er janvier 1989 qui réalisent des travaux de réhabilitation ayant pour finalité des économies d’énergie ont la possibilité de demander une exonération ou une réduction de leur taxe foncière pour trois ans. Dans les faits, cela dépend des décisions prises par la collectivité territoriale sur cette question.
À Lyon ou à Bourgoin-Jallieu, vous avez besoin de conseils pour réaliser un achat immobilier et calculer votre taxe foncière ? Contactez la Régie Immobilière Fiducia – R.I.F, nos experts de l’immobilier vous accompagnent en proximité.
