Un Syndic super performant qui évite une hausse de 50 K € à une copropriété, c’est aussi ça RIF !

On vous partage souvent les contours de nos valeurs humaines et de nos savoir-faire immobiliers au cœur de nos prises de paroles. Que cela soit sur le terrain en direct avec nos clients, ici-même sur notre blog, ou encore sur nos réseaux sociaux, nous sommes fiers d’être d’incarner chaque jour nos fondamentaux. Notre culture client, axée sur la proximité, l’anticipation, l’agilité, la rigueur et cette volonté constante de simplifier le quotidien des copropriétés que nous accompagnons, s’est récemment révélée avec force de façon concrète.

Et ce n’est pas moins de 50 000 € que notre syndic est parvenu à faire économiser à une copropriété de Villefontaine (38) ce mois-ci. Comment ? En faisant preuve une fois de plus de réactivité, de pugnacité et de créativité. Là où d’autres professionnels de l’immobilier se seraient peut-être contentés de gérer en distance et avec un certain détachement une situation complexe et anxiogène, nous avons retroussé nos manches ! Nous avons agi dans l’urgence, trouvé les leviers juridiques exploitables (La « perte de chance »), fait appel à des professionnels compétents, multiplié notre présence auprès de la copropriété, rassuré, épaulé…

Bref nous avons agi à la hauteur des valeurs que nous prônons, sans renoncer et avec cette touche d’enthousiasme qui ne désarme jamais, quels que soient les enjeux. Retour sur une victoire qui se chiffre à 50 000 € !

RIF, une expertise de Syndic de copropriétés fiable et efficace, des valeurs humaines comme fil d’Ariane

La création de RIF par Fabienne Genin, Réjane Marchetti-Stephan et Olivier Genin en 2012 repose initialement sur cette volonté déterminée de vivre et d’incarner le métier de syndic de copropriété autrement. Remettre l’humain au centre des priorités, par une présence et une proximité qui ne se contentent pas d’être inscrites dans un contrat, mais qui se font tangibles. Nous le savons et c’est hélas une réalité que l’on ne peut nier, notre métier souffre d’une image dégradée. Sans doute car le secteur de la gestion de copropriétés n’a pas toujours engagé les efforts nécessaires pour faire de la confiance et de la fiabilité, le terreau des relations humaines et commerciales.

C’est aussi ce qui a amené nos fondateurs à créer à Lyon une entreprise immobilière différente, où la proactivité, l’innovation, et cette capacité d’écoute et de prise en compte des réalités de chacun au cœur des enjeux collectifs, ne sont pas que de jolis effets rhétoriques de communication.
D’ailleurs, 12 ans après, ce sont désormais 2 autres agences (Bourgoin-Jallieu en 2022 et La Tour-du-Pin en 2024) qui sont venues étoffer une entreprise, devenue Groupe immobilier, sans avoir perdu en chemin ses essentiels.
Et c’est de notre Agence de Bourgoin-Jallieu dont nous souhaitons vous parler dans cet article, et plus spécifiquement d’une réussite dont nous sommes fiers et qui souligne, une fois encore, notre différence au cœur d’un écosystème professionnel qui n’a pas toujours bonne presse.

Parole est donnée à Mahé Peclet, gestionnaire de copropriétés et locative chez RIF, qui a su faire preuve de cette d’agilité et réactivité qui font la différence, et qui ont permis de réaliser une économie de 50 000 € à une copropriété ! Bravo à elle.

Hausse d’une facture énergétique de 50 K€ évitée !

Quid de la situation ?

Il s’agit d’une copropriété des années 70 composée de 70 lots (R+6), sur 3 bâtiments, située sur la commune de Villefontaine (38). Une copropriété chauffée collectivement (chauffage électrique au sol / chauffage de base).

Problématique déverrouillée ?

Courant décembre 2023, nous recevons une facture d’un montant astronomique de 42 715.86 € ttc (pour 57 628 Kwh consommés sur décembre 2023), alors qu’en décembre 2022 pour une période de consommation équivalente, la facturation était de 12 218.05 € TTC (pour 62 938 Kwh consommés).
Soit, pas moins de 400% d’augmentation !

Nous prenons immédiatement la décision (dans l’urgence) de procéder à la coupure du chauffage collectif, afin de limiter la casse financière (et ce, en plein mois de décembre). Sachant qu’il s’agit uniquement d’un chauffage de base, les résidents disposaient par ailleurs de convecteurs individuels afin d’assurer les compléments.
En regardant plus le détail nous nous rendons compte, que la facturation du kWh en heures creuses hiver a bel et bien fait un bond de 400% sans aucune explication. Nous décidons de nous rapprocher du fournisseur en question : EDF
Leur réponse : un avenant tarifaire aurait été adressé au mois de février 2023 (suite à la reconduction du contrat) visant à informer des nouvelles conditions tarifaires. Dans les faits personne n’a reçu ce courrier et n’en a pu en prendre connaissance. Nous demandons donc à recevoir la copie de cet avenant.
En lisant ce courrier, nous nous rendons compte qu’il a été adressé en effet, mais en nom propre à un gestionnaire de copropriété, qui n’est même pas le cabinet que nous avons remplacé (en mai 2023), mais celui en place encore précédemment.
De plus, ce courrier a été envoyé à l’adresse de la copropriété, et non à celle de l’ancien syndic. Aucune concordance ! Erreur dans le nom et dans l’adresse. La faute est bien là et avérée.
N’ayant pas reçu ce courrier, les copropriétaires n’ont pas eu effectivement la possibilité de faire résilier leur contrat, comme cela est mentionné dans l’avenant et prévu par la loi.

Recours engagé ?

Comme le prévoit la loi (engager une démarche amiable par lettre recommandée avec A/R) nous déposons une requête en recours dès janvier 2024. Et ce, afin d’obtenir des explications, les copies de contrat, etc. Aucune réponse de la part d’EDF. Nous engageons alors une procédure de médiation (avec le médiateur de l’énergie) dès mars 2024 (à l’expiration du délai de 2 mois demandé entre les procédures amiables à réaliser et la saisie).
Nous déposons notre recours, nos demandes de prise en charge d’indemnisation auprès d’EDF, après avoir recalculé l’intégralité des consommations sur la base des précédents tarifs. Un recours sur environ 60 000 € de demandes de prise en charge, car les factures ont continué à courir jusqu’au mois de janvier 2024 et les nouvelles conditions tarifaires se sont appliquées dès le 1er juin 2023.

Résultats obtenus ?

Ce dossier complexe a abouti et nous avons obtenu plus de 50 000 euros sur le fondement juridique de la perte de chance. En parallèle nous avons lancé d’autres consultations, car EDF nous a offert en plus de cet avoir financier, la possibilité de résilier le contrat sans l’application des pénalités liées à la résiliation anticipée (8000 €).

Nous avons validé un nouveau contrat auprès d’un autre prestataire. Pour ce faire nous avons collaboré avec un courtier en énergie de manière très étroite pendant plusieurs semaines, afin de bénéficier des meilleures conditions contractuelles et financières possibles.
Les propositions sont désormais validées, nous avons pu changer de fournisseur d’énergie et la résiliation est intervenue le 15 mai dernier avec le contrat EDF.

Une situation qui se termine bien malgré l’anxiété collective qu’elle a générée auprès des copropriétaires, grâce à cette fameuse notion de perte de chance… Les copropriétaires ayant été privés, rappelons-le, de la chance de pouvoir changer de fournisseur d’énergie, au bon moment et selon leur volonté.

La perte de chance, Quézako ?

« Notion consacrée par la Cour de cassation (arrêt du 18 mars 1975), la perte de chance se caractérise telle la privation d’une probabilité raisonnable de la survenance d’un événement positif, ou de la non-survenance d’un événement négatif ».

La perte de chance représente donc une situation entre le dommage certain (indemnisable) et le dommage incertain (non indemnisable ». C’est en ces mots que la loi caractérise la perte de chance, fondement juridique permettant, selon les situations, de faire valoir des recours et d’obtenir ainsi réparation financière, administrative et organisationnelle.

La perte de chance définition plus en détails

Notion d’origine prétorienne, la perte de chance ne dispose finalement d’aucune définition purement législative. C’est bien la jurisprudence qui l’a initialement défini comme : “ la disparition de la probabilité d’un événement favorable ». Cette approche qui est donc fondée sur la potentialité, a évolué au fil des ans, avec désormais une exigence additionnelle ajoutée à cette notion : « la possibilité d’un événement favorable ».

Une évolution qui peut sembler anecdotique à la première lecture, qui est pourtant significative, car elle renseigne sur le caractère certain que doit dorénavant présenter la perte de chance, afin qu’elle soit indemnisable. Une subtilité sur laquelle la jurisprudence est toutefois quelque peu revenue en précisant notamment que « la perte de chance implique aussi la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain » (Cours de cassation 1^ère civ du 7 avril 2016 et pourvoi n° 15-1488). Des définitions retenues de la perte de chance qui permettent de constater la survenue d’un contentieux abondant en la matière. Ainsi le caractère raisonnable de la probabilité relevant davantage de l’appréciation des juges du fond.

Le champ d’application de la perte de chance est donc assez vaste, il permet d’inclure la responsabilité civile (responsabilité contractuelle et extracontractuelle). Outre un cas particulier (rupture abusive de négociations), le code civil n’envisage pas de limitation à la réparation de la perte de chance*

Selon la revue Capital « la perte de chance est un concept à géométrie variable qui est indemnisable et peut faire partie des éléments constitutifs du préjudice d’une victime ».

A retenir : par 2 arrêts (7 avril 2016), la Cour de cassation est revenue sur la notion et l’évaluation du préjudice de perte de chance. Ainsi la Haute juridiction rappelle dans un premier temps les contours de cette notion permettant de réparer le préjudice né de la privation d’une probabilité raisonnable (n°15-14.888). Et dans un second temps, les modalités d’évaluation du montant de l’indemnité réparant un tel préjudice (n° 15-14.342).

Les conditions de la perte de chance

Afin que la perte de chance soit reconnue, puis indemnisable, la situation en question doit répondre à des critères spécifiques (Cass. Crim., 18 mars 1975, n° 74-92118) :

• Le préjudice en question doit être certain et direct (actuel ou futur).
• L’indemnisation ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était finalement réalisé (Cass. Civ.1., 9 avril 2002, n° 00-13.314)

Vous souhaitez en savoir plus sur la notion de perte de chance ? Vous désirez être accompagné par un gestionnaire de copropriété engagé, déterminé et soutenant ? Les experts immobiliers RIF à Lyon, Bourgoin-Jallieu et à La Tour-du-Pin vous épaulent en proximité et au quotidien, contactez-nous !

* source : https://www.definition-juridique.fr/perte-de-chance/