Lorsque l’on vend un bien immobilier, appartement ou maison, différentes obligations se présentent. Elles portent sur l’information, la délivrance du bien et les garanties apportées à l’acquéreur. N’oublions pas, bien sûr, les obligations fiscales, avec éventuellement l’impôt sur la plus-value immobilière. Mais auparavant, les obligations du vendeur vont largement participer à sa relation avec le futur acquéreur et accélérer la vente dès lors que tout est fait dans les règles.
La large palette des obligations d’information
La première obligation du vendeur d’un bien immobilier est celle de l’information, ou plutôt des informations à fournir à ses acquéreurs potentiels. Cela va bien plus loin que la surface du logement ou le nombre de pièces, évidemment. L’obligation d’information concerne prioritairement une série de diagnostics, de documents si le logement se situe dans une copropriété ou s’il s’agit d’une maison qui a fait l’objet de travaux. Au-delà, elle recoupe des informations à fournir comme l’existence et la conformité d’équipements de récupération et de redistribution des eaux de pluie, la note technique de l’installateur et le dispositif de sécurité s’il la maison est dotée d’une piscine enterrée non close… jusqu’à l’emplacement des détecteurs de fumée.
Le Dossier de diagnostics techniques, pour tous les vendeurs
Le principal élément de cette obligation d’information est le Dossier de diagnostics techniques, ou DDT. D’une part, il concerne tous les vendeurs, à des degrés divers en fonction de l’âge du bien à vendre et de sa localisation. D’autre part, il comporte une série de diagnostics qui doivent être réalisés par des opérateurs certifiés. A ce sujet il est possible – et même recommandé pour des questions de prix forfaitaire – de trouver un professionnel unique, à condition de s’y prendre en avance.
Le DDT doit être fourni par le vendeur au moment de signature de l’avant-contrat, c’est-à-dire de la promesse ou du compromis de vente. Se dédouaner de cette obligation, ou rendre un dossier incomplet, peut entraîner une volée de problèmes, à commencer par l’absence d’exonération des vices cachés. En outre, certains ont une durée de validité, qui, si elle est dépassée au moment de la signature de la vente, vaut absence de diagnostics.
Quels sont précisément ces diagnostics ? Il y en a au maximum huit :
- La présence d’amiante pour les biens construits avant le 1er juillet 1997 (validité de 3 ans si le diagnostic est positif, illimitée le cas échéant)
- Le risque d’exposition au plomb pour les logements bâtis avant le 1er janvier 1949
- L’état des installations électriques et/ou de gaz si elles datent de plus de 15 ans (validité de 3 ans)
- Le DPE, le diagnostic de performances énergétiques obligatoire pour tous les biens (validité de 10 ans)
- Le diagnostic termites si le logement est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral (validité de 6 mois)
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques dès lors que la commune dispose d’un plan de prévention des risques naturels et technologiques – ou des risques miniers -, ou bien si elle est située dans une zone de sismicité (validité de 6 mois)
- Le certificat de conformité de l’installation d’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au du tout à l’égout (validité de 3 ans)
- La présence ou non de mérule, dès que le logement se trouve dans une zone concernée par arrêté préfectoral
Vous vendez un bien en copropriété
Pour les logements situés dans une copropriété, le vendeur fournit d’autres informations qui concernent à la fois le lot et l’ensemble de l’immeuble. Là encore, les documents doivent être annexés à l’avant-contrat de vente. Il s’agit de :
- La surface du logement métrée en loi Carrez
- Le règlement de copropriété
- La fiche synthétique de la copropriété
- L’état descriptif de la division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- Les documents sur la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur
Si l’une de ces pièces manque, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur est repoussé jusqu’à ce que le dossier soit complet. Qui plus est, le syndic de copropriété doit de son côté adresser au notaire un état daté des charges de copropriété, aux frais du vendeur s’entend.
À noter que si le bien vendu est une maison dans un lotissement, le vendeur en fournira le cahier des charges, les statuts de l’association syndicale et les procès-verbaux des assemblées générale.
Vous vendez une maison qui a été transformée
L’obligation d’information peut porter sur une maison qui a fait l’objet de travaux d’agrandissement, de surélévation ou encore d’aménagement (des combles par exemple). Dans ce cas, l’acquéreur se voit remettre des documents comme le permis de construire ou la déclaration de travaux, le procès-verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux, mais aussi une attestation de non-opposition à conformité – qui doit être demandée en mairie.
Dans le cas où les travaux en question ont été réalisés il y a moins de 10 ans, s’ajoute la police d’assurance dommages-ouvrages et la preuve du paiement de la prime.
Les obligations de délivrance et de garanties
L’objectif d’une vente immobilière est bien que le propriétaire remette les clés du bien à l’acquéreur. C’est ce que l’on appelle l’obligation de délivrance. Elle n’est pas si simple, évidemment. La maison ou l’appartement se trouve alors précisément dans le même état que lorsque l’acquéreur en a réalisé la visite et en tous points conforme à la description rédigée dans l’avant-contrat. Hors de question de partir avec la cheminée ou une partie de la cuisine entretemps !
Dans l’hypothèse où il s’agit d’un bien loué, tous les documents relatifs à la location accompagnent la remise des clés, bail, état des lieux, dépôt de garantie, etc.
Enfin, les obligations de garanties du vendeur sont de deux ordres, et non des moindres.
Le vendeur doit apporter la garantie qu’un tiers ne pourra pas revendiquer ni la propriété du bien, ni une atteinte à son utilisation, par l’exemple par l’existence d’une servitude de passage.
D’autre part, la garantie des vices cachés concerne des défauts qui n’auraient pas été révélés lors d’un « examen normal » du bien et qui empêchent son utilisation et/ou font fortement baisser sa valeur. Si un problème se pose (fissure non détectée, chauffage central défectueux, défaut de conception…), ce sera à l’acquéreur de faire jouer la garantie dans un délai maximum de 12 mois après la découverte du défaut, et de prouver qu’il est antérieur à la vente.
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