Biens immobiliers et dépenses énergétiques : l’heure du changement a sonné

A l’heure de la sobriété, diagnostic énergétique prend une place de plus en plus important dans les conditions de location des logements. Il faut dire, aussi, que ces décisions ne relèvent pas de la crise actuelle mais de la loi Climat et Résilience, votée en août 2021, et dont les effets se font sentir aujourd’hui.

Loyers : ce qui est déjà obligatoire

Depuis le 24 août dernier, les propriétaires bailleurs dont les logements présentent un diagnostic de performance énergétique classé F ou G ont interdiction d’augmenter le loyer. Ces logements sont en effet considérés comme des passoires énergétiques, il en existe 4,8 millions en France. 

Un DPE est théoriquement valable 10 ans. Or les critères d’évaluation énergétique des logements ont été modifiés. Les propriétaires qui ont fait réaliser un DPE avant le 31 décembre 2017 doivent renouveler l’opération d’ici la fin du mois de décembre 2022. Depuis 2021 en effet, la performance énergétique d’un logement ne prend plus seulement en compte la consommation d’énergie primaire, c’est-à-dire de gaz et/ou d’électricité, mais également les émissions de CO₂ Des logements auparavant classés E peuvent donc se retrouver en catégorie F, la lanterne rouge étant la G : la maison ou l’appartement consomme plus de 420 kW/m² d’énergie primaire et émet plus de 100 kg équivalent CO₂ par mètre carré et par an.

Pour les propriétaires dont le logement présente un DPE classé F ou G, toute augmentation de loyer peut désormais faire l’objet d’une contestation du locataire en vertu de la loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs ». Celui-ci obtiendra alors le remboursement des sommes trop versées. Cette nouvelle situation concerne tout autant les logements nus que meublés, les contrats en cours ou renouvelés que les nouveaux contrats. Les propriétaires ne pourront de nouveau augmenter le loyer que lorsque des travaux de rénovation énergétique auront été accomplis, et le DPE révisé.

Vers des interdictions de location

Cette limitation des loyers n’est en réalité qu’un premier pas vers une interdiction de location pure et simple. Et celle-ci va arriver rapidement ! Dès 2023, les logements frappés d’indécence énergétique ne pourront plus être loués. Cette notion dépasse le DPE, le « seuil de décence » a été caractérisé dans un décret du 11 janvier 2021, avec une consommation de 450 kWh d’énergie finale (et non primaire) par mètre carré de surface habitable et par an.

D’autres interdictions de location suivront :

• En 2025 pour les logements classés G
• En 2028 pour les logements classés F
• En 2034 pour les logements classés E

Si l’on prend en considération les DPE de 2017 et 2018, le terme de passoires thermiques concerne plus de 300 000 logements dans le département du Rhône, métropole de Lyon comprise. 5,7% des maisons et des appartements sont en effet classés G, 9,2% classés F et 20,6% classés E, principalement des logements anciens bien entendu, mais aussi des maisons de petites tailles. Une carte a été publiée fin 2021, qui prend en compte l’ensemble des communes de la région, dont Bourgoin-Jallieu.

Des difficultés pour vendre son logement

Un mauvais diagnostic a également des conséquences sur les ventes immobilières. En effet, le DPE est l’un des diagnostics techniques obligatoires pour qui souhaite mettre en vente un bien immobilier. Evidemment, la classe énergétique impacte directement le prix de vente, c’est ce que l’on appelle la valeur verte. Le DPE est par ailleurs opposable, ce qui signifie qu’un acheteur a la possibilité de se retourner contre le vendeur en cas d’erreur dans le DPE.

Dès avril 2023, les vendeurs d’une maison ou d’un logement en monopropriété noté F ou G devront obligatoirement passer par un audit énergétique de leur bien, avec des préconisations d’amélioration.

La situation se corse également côté acheteurs, puisque le prêt d’accession Action logement pour un financement à un taux avantageux n’est permis que pour des logements classés A à E.

Cap sur la rénovation énergétique

Toutes ces mesures visent clairement à encourager la rénovation énergétique des logements. Cela n’est pourtant pas simple financièrement pour bon nombre de ménages. Des aides financières ont été mises en place, à l’image du dispositif MaPrimeRenov’, de la TVA à 5,5% sur les travaux ou des Certificats d’économie d’énergie.

Dans la Métropole de Lyon, le service EcoRéno’v mis en place par l’Agence locale de l’énergie et du climat déploie un dispositif d’accompagnement des propriétaires privés et des bailleurs sociaux, en particulier pour les copropriétés. Effectivement, la rénovation énergétique des copropriétés, même si elle présente de nombreux avantages (confort, baisse des factures, valeur des biens…), se révèle plus complexe. Les travaux, notamment, doivent être votés en assemblée générale, sachant qu’une telle rénovation exige bien souvent des travaux d’isolation par l’extérieur. Les démarches sont par nature plus longue et peuvent davantage intéresser certains propriétaires plutôt que d’autres.

En copropriété comme en logement individuel, propriétaires occupants ou bailleurs n’hésitez pas à vous faire aider par les experts de la Régie Immobilière Fiducia (RIF), à Lyon, comme à Bourgoin-Jallieu.

Nous sommes à votre disposition pour vous apporter tous les éclairages à connaître sur ces nouvelles dispositions et pour mettre en place avec vous, les bonnes solutions !