La profession de syndic comme nous vous l’avons partagé dans notre article du mois trouve ses racines dans l’histoire de la copropriété, de l’habitat collectif, dont l’organisation n’a eu de cesse d’évoluer et de se transformer au fil des décennies. Les lois se sont succédées (Loi de 1938, puis 1965…) pour encadrer la réglementation des copropriétés et le rôle des syndics, une profession immobilière qui joue un rôle stratégique dans la gestion et la bonne santé des copropriétés, mais qui pour autant traîne encore une image mitigée, pour ne pas dire bien souvent négative dans l’esprit du grand public.
Dans un contexte immobilier tendu depuis 2023 qui génère de nombreuses incertitudes et qui impact tout un secteur et de façon plus large l’économie locale et nationale ; En écho avec une inflation qui grimpe en flèche entraînant des factures de plus en plus salées ; Face aux multiples enjeux environnementaux et aux contraintes désormais imposées aux copropriétés afin de limiter les passoires énergétiques et l’impact carbone… Les syndics de copropriété sont de plus en plus challengés, avec qui plus est un ressenti de dévalorisation de leur profession. En tant que Syndic de copropriété positif et engagé, qui œuvre au quotidien pour que sa culture client visant la proximité, l’authenticité et l’efficacité pragmatique, contribue à modifier le regard et la satisfaction des copropriétaires, nous vous proposons un focus sur les différents enjeux contemporains auxquels notre profession est confrontée, et qu’elle se doit de relever…
Syndics de copropriété, une adaptabilité au changement non homogène
C’est un fait selon la façon dont notre secteur professionnel affronte les divers enjeux auxquels il est confronté, va impacter en partie l’avenir de notre profession de syndic ainsi que les différents équilibres sous-jacents. Selon la configuration même du syndic, sa taille, sa capacité d’investissement, sa trésorerie, son format, ses contraintes, sa culture client, les acteurs du marché ne sont pas tous à égalité de ressources pour accueillir tous les multiples changements de l’environnement du métier.
Des changements qui s’accélèrent depuis quelques années. L’agilité n’est pas linéaire et les indépendants semblent parfois disposer d’assises un peu moins solides que les grands groupes pour accueillir ces mutations (image, digitalisation de la profession, implication dans les politiques publiques concernant la copropriété, formations indispensable sur les enjeux environnementaux, évolutions réglementaires…), même si leurs atouts ne sont pas à négliger pour autant (réactivité, présence, proximité). Les grands groupes semblent pour leur part plus à même d’absorber les effets de ces changements et leur agilité plus aiguisée. Nouvelles pratiques, image à redorer, engagements de transparence et de réactivité, maîtrise de la législation, accompagnement sur les besoins actuels et à venir des copropriétaires, les enjeux de la profession sont nombreux et cela commence par une revalorisation de la profession…
Une image peu attractive, la revalorisation de la profession de syndic, un enjeu majeur
Deux effets directs à cette dévalorisation symbolique subit par la profession de syndic : une image souvent négative de l’opinion publique, un manque d’attractivité rencontré par le métier.
Profession de syndic de copropriété, une image de mal aimée
De nombreuses études soulignent l’image négative dont souffre encore en 2024 notre profession. Avec en avant-garde des critiques une relation avec les copropriétaires qui structurellement est très insatisfaisante pour eux. Selon le baromètre de la CLCV224 (Consommation Logement et Cadre de vie), 50% des copropriétaires déclarent être satisfaits de leur syndic, on imagine aisément tout le chemin qui reste à faire…
Intérêts particuliers, niveaux d’engagement dans la copropriété, manque de disponibilité des membres du conseil syndical (représentants des copropriétaires qui sont les interlocuteurs directs avec le syndic) fait que le syndic se retrouve assez souvent en position de « bouc émissaire » du groupe.
- Impatience et insatisfaction des copropriétaires qui requièrent souvent une attention spécifique pour des problèmes qui les concernent de façon individuelle et pas forcément toute la copropriété, alors que le syndic doit donner la priorité à la gestion des problèmes collectifs de la copropriété.
- Manque de clarté de la part de copropriétaires sur les tâches accomplies par le Syndic dans et pour leur immeuble.
- Position parfois ambiguë du syndic par rapport au copropriétaires : d’une part il est leur représentant légal devant défendre leurs intérêts, d’autre part il est aussi leur prestataire de service qui peut facturer selon les contrats et les besoins des honoraires additionnels pour des prestations supplémentaires. Cette position peut générer aigreur et ressentis de méfiance de la part des copropriétaires à l’égard de leur syndic.
- Plus globalement, le discours de certains grands médias vise à déqualifier la profession en optant pour des angles quasi-systématiquement pointant les dérives de certains acteurs, mais peu celles de réussites et d’engagement positifs de beaucoup d’autres.
- De plus, certains nouveaux arrivants dans la profession prennent appui sur des publicités qui dénigrent leurs confrères pour valoriser leur propres causes. Ce qui n’aide ni à la clarté de l’opinion publique, ni à pointer une éthique dans cette profession. Laissant ainsi l’image d’une profession qui se dénigre entre-elle et n’est pas soudée.
Profession de syndic de copropriété, un manque d’attractivité du métier
Les syndics de copropriété semblent pour une majorité souligner leurs difficultés croissantes de recrutement, évoquant parfois même la notion de « pénurie ». Si tous les syndics de copropriété ne sont pas impactés par le manque d’attractivité et cet enjeu de recrutement important dans la profession, cette problématique s’accentue actuellement face à l’augmentation du parc des copropriétés. Une augmentation accentue les besoins des gestionnaires. Soulignons aussi que si les grands groupes affichent plus de difficultés dans leur recrutement, ayant des besoins plus importants, les candidats actuels qui ont commencé leur carrière dans ce type d’organisation, cherchent désormais davantage à rejoindre une entreprise plus familiale, plus en proximité.
- La pénurie de candidats juniors questionne également sur le sujet des formations initiales pour devenir syndic, et tout particulièrement gestionnaire.
Deuxième enjeu stratégique pour les syndics de copropriété, la digitalisation
Tous secteurs confondus, le développement massif du numérique ne laisse que peu de choix aux organisations, qui se doivent d’engager ou de renforcer leur transition numérique. Les syndics de copropriété sont touchés de plein fouet par la montée en puissance du digital à tous les niveaux et l’arrivée sur le marché de l’administration de biens de nouveaux entrants proposant un modèle d’activité axé sur les nombreuses potentialités qu’offre le numérique
L’informatisation des activités avec d’une part l’entrée des progiciels dans syndics, puis la généralisation d’internet ouvrant de nouvelles voies de communications avec les copropriétaires (email, plateforme numérique…) sont deux évolutions notables et interdépendantes. Plus généralement l’image renvoyée par la profession d’elle-même sur est celle d’un retard, voire d’une forme de résistance à la montée de la numérisation. « Beaucoup de cabinets fonctionnent encore à l’ancienne mais cela va évoluer. La digitalisation a commencé. Il y a encore du chemin »*
Les échanges avec les copropriétaires sont encore bien souvent effectués de façon traditionnelle : envoi des convocations d’AG en recommandé papier, sans doute aussi car la réglementation n’est pas favorable au passage au tout numérique. Et si rien ne remplace bien évidemment la présence, le lien direct, les échanges et les visites In Situ des copropriété, le numérique doit davantage être appréhendé comme un outils aidant et additionnel pour fluidifier la gestion, améliorer la transparence et la réactivité.
Soulignons que la digitalisation de l’activité des syndics qui semblait prendre son temps au cours des années 2000 s’est considérablement accélérée post Covid-19, – une crise sanitaire qui rappelons-nous a donné un coup d’accélérateur énorme à la digitalisation des organisation -, et notamment en résonance avec la législation (Loi ALUR) imposant notamment le déploiement d’extranets. Enfin comme souligné précédemment l’arrivée sur le marché des nouveaux entrants (Matera…) propose désormais des alternatives numériques qui bousculent les relations et les codes. Si encore une fois rien ne remplace la qualité de la relation humaine, ces nouvelles plateformes confrontent les syndics à la traîne sur leur transition digitale à s’interroger sur la qualité de l’expérience numérique qu’ils proposent à leurs copropriétaires, souvent demandeurs de plus de fluidité et de réactivité dans les process de gestion.
Troisième enjeu clé pour les syndics de copropriété, leur rôle dans les politiques de copropriétés
L’avenir du secteur professionnel des syndics est sans doute aussi en partie lié aux différents rôles qu’ils vont devoir tenir au cœur des politiques de la copropriété, notamment celles concernant le parc des copropriétés.
La question est : « Dans quelle mesure les syndics, en tant que gestionnaires professionnels de ce parc, sont-ils le relais de ces politiques publiques auprès des copropriétaires ? »*
Un rôle qui semble déjà être un enjeu pour les acteurs nationaux, n’est pas systématiquement partagé par les gestionnaires sur le terrain.
Les relations avec les acteurs des politiques de la copropriété
Les relations des acteurs publics porteurs des politiques de la copropriété avec les syndics de copropriété s’organisent à deux niveaux. A l’échelle nationale (fédérations représentatives, têtes de groupes, associations professionnelles…) et plus locales (délégations locales des fédérations, syndics, collectivités).
- Au niveau national l’approche traditionnelle des pouvoirs publics avec les syndics est légaliste reposant sur la production de textes législatifs vis-à-vis des copropriétés, que les professionnels doivent alors appliquer. Une approche par la contrainte qui semble décalée avec le discours des acteurs nationaux de la copropriété conscients du rôle sociétal des syndics (groupes ou Fédérations), et désireux de relations plus collaboratives et ouvertes avec les pouvoirs publics sur les enjeux liés aux copropriétés.
- Au niveau local, les relations avec les collectivités sont limitées. Des collectivités qui sont pourtant des acteurs majeurs des politiques de la copropriété à l’échelle locale (financement des opérations de l’Anah, Plan de Sauvegarde, Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés…). Côté rénovation énergétique, les collectivités semblent plus nombreuses à déployer dans les grandes villes des programmes d’incitation à destination des copropriétés. Mais les nombreuses études sur le sujet pointent des relations entre les syndics de gestion et les collectivités encore très limitées pour ne pas dire souvent inexistantes. Et si certains syndics souhaitent développer des relations plus régulières, ils ne trouvent encore que très peu d’écho côté collectivités…
Le Registre National des Copropriétés (RNC) peut-être un moyen pour rapprocher les collectivités locales des syndics de copropriété.
Ce registre donne une connaissance statistique du parc des copropriétés sur le territoire de la collectivité en question. La mise à jour annuelle du registre pourrait être le support d’un échange entre la collectivité et les syndics présents sur son territoire, leur permettant de partager leur vision du parc des copropriétés et les problématiques liés …
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Sources : * L’INSTITUT PARIS REGION – Les mutations contemporaines des syndics de copropriété
